Une FPI possède et gère des biens immobiliers. Ceux-ci peuvent être, entre autres, des tours de bureaux, des centres commerciaux, des immeubles à logements, des édifices à vocation industrielle et des hôtels. Une FPI détiendra donc un portefeuille d’immeubles qui génèrent des revenus, surtout de location. Il est également possible qu’une FPI détienne des prêts hypothécaires immobiliers ou des titres adossés à des créances hypothécaires.

En investissant dans une FPI, vous devenez porteur de parts. Chacune de ces parts vous donne normalement le droit de :

• recevoir une partie des bénéfices distribuables;
• voter aux assemblées des porteurs de parts.

Les fiducies distribuent aux investisseurs (porteurs de parts) une partie importante de leurs bénéfices sur une base régulière (par exemple, mensuellement ou trimestriellement). L’objectif des FPI est d’offrir des distributions stables et durables. Cependant, celles-ci :

• ne sont pas garanties;
• peuvent être réduites ou suspendues;
• restent à la discrétion des dirigeants de la FPI.

Quand vous détenez des parts d’une FPI, vous ne possédez pas directement les immeubles. C’est la FPI qui les possède.

Les sociétés par actions peuvent verser des dividendes à leurs actionnaires. Cependant, la plupart d’entre elles réinvestissent une partie, voire la totalité, de leurs bénéfices pour leur développement à long terme.

Une FPI vise plutôt à maximiser la distribution de revenus stables et durables. Elle réinvestit principalement dans l’entretien des propriétés et à l’achat de nouveaux immeubles. En conséquence, une FPI verse généralement une part plus importante de ses revenus aux investisseurs comparativement à une société par actions, souvent environ 90 % de ses revenus imposables.

Les parts de FPI s’achètent auprès d’un courtier en placement.

Les parts se négocient habituellement sur le marché boursier, comme à la Bourse de Toronto. Celles qui ne se négocient pas en Bourse sont beaucoup moins liquides, ce qui signifie qu’elles seront plus difficiles à revendre.

Vous recevrez des distributions sous forme de :

• revenus ordinaires (par exemple des revenus de location);
• remboursement de capital;
• gain (perte) en capitalUn gain est capital est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un placement, lorsque cette différence est positive.
  Par exemple, si vous vendez 20 $ une action que vous aviez payée 12 $, vous faites un gain en capital de 8 $.
  C'est donc l'opposé d'une perte en capital. si la FPI vend un immeuble ou un autre actif.

Le rendement sur vos parts dépend de la composition des distributions aux fins de l’impôt. Ce rendement peut donc varier au fil du temps.

Tant qu’à eux, les bénéfices distribuables de la FPI dépendent :

• des résultats d’exploitation de ses actifs;
• de ses besoins en capital;
• de ses emprunts.

Des clauses restrictives peuvent limiter les distributions. Par exemple, une institution financière qui a prêté de l’argent à la FPI peut imposer un plafond ou une suspension de distributions jusqu’à l’atteinte de résultats spécifiques. Il est important de bien comprendre ces restrictions détaillées dans le prospectusLe prospectus est un document d'information détaillé qu'une entreprise doit produire pour pouvoir émettre des titres (par exemple, des actions) au grand public.
Le prospectus doit présenter tous les faits importants susceptibles d'affecter la valeur ou le cours du titre faisant l'objet du placement, et ce, de façon complète, véridique et claire. et de demander l’aide de votre représentant en placement, au besoin.

Les bénéfices que la fiducie ne distribue pas peuvent être utilisés pour l’acquisition d’autres immeubles ou pour constituer une réserve afin de maintenir les distributions lors d’années difficiles. La FPI sera imposée sur les sommes conservées.

Tout comme les actionsUne action est un titre de participation qui donne droit à une part de propriété d'une entreprise. 
L'entreprise peut remettre une partie de ses profits à ses actionnaires en leur versant un dividende. 
Les actions des entreprises inscrites à la Bourse s'achètent et se vendent à la Bourse.  
Lorsqu'une entreprise cesse ses activités, l'argent obtenu de la vente de ses biens sert d'abord à payer les dettes et les impôts, puis le reste est remis aux actionnaires., les prix des parts de fiducie dépendent des conditions du marché, de l’offre et de la demande. Les placements dans des parts d’une FPI présentent généralement les mêmes risques que ceux liés à des investissements immobiliers.

Les distributions sont habituellement stables, mais contrairement aux placements plus sûrs comme les certificats de placement garanti (CPG), elles ne sont pas garanties. Une baisse des distributions diminuerait la valeur des parts, alors qu’une hausse l’augmenterait.

Un placement dans une FPI ressemble davantage à un placement dans des actions qu’à un placement dans des obligationsUne obligation est un titre émis par un gouvernement ou une entreprise, par lequel un investisseur prête de l'argent à ce gouvernement ou cette entreprise.
En règle générale, ce gouvernement ou cette entreprise promet de payer à l'investisseur un intérêt calculé selon un taux et une fréquence déterminés (par exemple, 2 % par année). Les intérêts sont habituellement versés deux fois par année. À l'échéance, le gouvernement ou l'entreprise rembourse une somme prédéterminée, qu'on appelle valeur nominale. Cette valeur nominale est habituellement de 1 000 $.
Il existe plusieurs types d'obligations :
obligation à coupons détachésobligation à rendement réelobligation convertibleobligation d'épargneobligation encaissable par anticipationobligation non garantieetc.. En effet, la FPI :

• n’est pas obligée de faire des distributions à ses investisseurs;
• peut réduire ou suspendre les distributions si cela est justifié.

Pour limiter le risque de baisse des revenus, les FPI diversifient souvent les types de biens immobiliers dans leurs portefeuilles, incluant des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, et d’autres types de propriétés. Elles étendent également leur diversification géographiquement en investissant dans des immeubles dans différents endroits au Québec ainsi que dans d’autres provinces, par exemple.

Avant d’investir, tenez toujours compte de vos objectifs de placement et de votre profil d’investisseur.

Consultez votre représentant au besoin.

Les sociétés par actions sont généralement imposées sur leurs bénéfices avant de distribuer des dividendes aux investisseurs. Ceux-ci paient également des impôts sur ces dividendes, ce qui signifie que les dividendes sont imposés deux fois. Les FPI fonctionnent différemment, elles ne paient pas d’impôt sur les bénéfices qu’elles versent aux investisseurs, mais seulement sur les bénéfices qu’elles conservent.

Vous devez payer de l’impôt sur les distributions que vous recevez d’une FPI, mais le taux d’imposition sera souvent plus bas que la combinaison des impôts payés par l’entreprise et l’investisseur dans le cas d’une société par actions.

Les distributions que vous recevez d’une FPI conservent leur d’origine, par exemple, les revenus de location que la FPI a perçus. La composition fiscale de ces distributions peut changer avec le temps, ce qui peut influencer votre rendement après impôt. Parfois, une FPI distribue plus que ses bénéfices réels, cet excédent est donc considéré comme un remboursement de capital. Cela réduit le prix de base de vos parts à des fins fiscales. En d’autres termes, lorsque vous vendez vos parts, vous paierez de l’impôt sur le gain en capital résultant de la différence entre le prix de vente et le prix de base ajusté de la part au moment de la vente. On appelle cela un d’impôt différé.

Avant d’investir, effectuez des recherches approfondies. Assurez-vous que les parts de la FPI sont faciles à revendre, car certaines peuvent être moins liquides et donc plus difficiles à vendre rapidement.

Exemples de questions à vous poser :

• Est-ce que la FPI détient des immeubles de qualité, avec de bons locataires?
• Est-ce que les locataires ont des baux à long terme?
• Quel est le taux d’occupation des locaux?
• Est-ce que les immeubles sont bien diversifiés géographiquement?
• Êtes-vous en accord avec la stratégie de placement du gestionnaire?

La réglementation en valeurs mobilières encadre la divulgation spécifique aux FPI qui sont négociées en Bourse ou par des émetteurs assujettis. Vous trouverez facilement les informations les concernant sur SEDAR+ Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. L’ensemble du dossier d’information contient la notice annuelle et le prospectusLe prospectus est un document d'information détaillé qu'une entreprise doit produire pour pouvoir émettre des titres (par exemple, des actions) au grand public.
Le prospectus doit présenter tous les faits importants susceptibles d'affecter la valeur ou le cours du titre faisant l'objet du placement, et ce, de façon complète, véridique et claire.. Prenez le temps de lire ces documents, de bien les comprendre et au besoin de poser des questions au représentant de votre courtier en placement.