Une FPI possède et gère des immeubles. Ces immeubles peuvent être des tours de bureaux, des centres commerciaux, des immeubles à logements, des édifices à vocation industrielle, des hôtels, etc. Une FPI détiendra donc un portefeuille d’immeubles qui génèrent des revenus, surtout de location.

En investissant dans une FPI, vous devenez porteur de parts. Chacune de ces parts vous donne normalement le droit de :

• Recevoir une partie des bénéfices distribuables.
• Voter aux assemblées des porteurs de parts.

Les fiducies distribuent aux investisseurs (porteurs de parts) une partie importante de leurs bénéfices sur une base régulière (par exemple tous les mois ou tous les trois mois). L’objectif des FPI est d’offrir des distributions stables et durables. Cependant, ces distributions :

• Ne sont pas garanties, elles peuvent être réduites ou suspendues.
• Restent à la discrétion des dirigeants de la FPI.

Quand vous détenez des parts d’une FPI, vous ne possédez pas directement les immeubles. C’est la FPI qui les possède.

Les sociétés par actions peuvent verser des dividendes à leurs actionnaires. Cependant, la plupart d’entre elles réinvestissent une partie, voire la totalité de leurs bénéfices, pour leur développement à long terme.

Une FPI vise plutôt à maximiser la distribution de revenus stables et durables. Le réinvestissement peut se limiter à l’entretien des immeubles et à l’acquisition de nouveaux. Une FPI peut donc verser davantage de distributions qu’une société par actions. C’est pourquoi une FPI verse la presque totalité de ses bénéfices aux investisseurs (habituellement entre 70 % et 95 %).

Les parts de FPI s’achètent auprès d’un courtier en placement.

Les parts se négocient d’habitude sur le marché boursier, comme la Bourse de Toronto. Celles qui ne se négocient pas en Bourse sont beaucoup moins liquides (elles seront plus difficiles à revendre).

Vous recevrez des distributions sous forme de :

• Revenus ordinaires (par exemple des revenus de location).
• Remboursement de capital.
• Gain (perte) en capitalUn gain est capital est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat d'un placement, lorsque cette différence est positive.
  Par exemple, si vous vendez 20 $ une action que vous aviez payée 12 $, vous faites un gain en capital de 8 $.
  C'est donc l'opposé d'une perte en capital. si la FPI vend un immeuble ou un autre actif.

Le rendement sur vos parts dépend de la composition des distributions aux fins de l’impôt. Ce rendement peut donc varier au fil du temps.

Les bénéfices distribuables de la FPI dépendent :

• Des résultats d’exploitation de ses actifs.
• De ses besoins en capital.
• De ses emprunts.

Des clauses restrictives peuvent limiter les distributions. Par exemple, une institution financière qui a prêté de l’argent à la FPI peut imposer un plafond ou une suspension de distributions jusqu’à l’atteinte de résultats spécifiques. Il est important de bien comprendre ces restrictions détaillées dans le prospectusLe prospectus est un document d'information détaillé qu'une entreprise doit produire pour pouvoir émettre des titres (par exemple, des actions) au grand public.
Le prospectus doit présenter tous les faits importants susceptibles d'affecter la valeur ou le cours du titre faisant l'objet du placement, et ce, de façon complète, véridique et claire. et de demander de l’aide du représentant en placement au besoin.

Les bénéfices que la fiducie ne distribue pas peuvent être utilisés pour l’acquisition d’autres immeubles ou pour constituer une réserve afin de maintenir les distributions lors d’années difficiles. La FPI sera imposée sur les sommes conservées.

Tout comme les actionsUne action est un titre de participation qui donne droit à une part de propriété d'une entreprise. 
L'entreprise peut remettre une partie de ses profits à ses actionnaires en leur versant un dividende. 
Les actions des entreprises inscrites à la Bourse s'achètent et se vendent à la Bourse.  
Lorsqu'une entreprise cesse ses activités, l'argent obtenu de la vente de ses biens sert d'abord à payer les dettes et les impôts, puis le reste est remis aux actionnaires., les prix des parts de fiducie dépendent des conditions du marché, de l’offre et de la demande.

Les distributions sont habituellement stables mais, contrairement aux placements plus sûrs comme les certificats de placement garanti (CPG), elles ne sont pas garanties. Une baisse des distributions diminuerait la valeur des parts, alors qu’une hausse l’augmenterait.

Un placement dans une FPI ressemble davantage à un placement dans des actions qu’à un placement dans des obligationsUne obligation est un titre émis par un gouvernement ou une entreprise, par lequel un investisseur prête de l'argent à ce gouvernement ou cette entreprise.
En règle générale, ce gouvernement ou cette entreprise promet de payer à l'investisseur un intérêt calculé selon un taux et une fréquence déterminés (par exemple, 2 % par année). Les intérêts sont habituellement versés deux fois par année. À l'échéance, le gouvernement ou l'entreprise rembourse une somme prédéterminée, qu'on appelle valeur nominale. Cette valeur nominale est habituellement de 1 000 $.
Il existe plusieurs types d'obligations :
obligation à coupons détachésobligation à rendement réelobligation convertibleobligation d'épargneobligation encaissable par anticipationobligation non garantieetc.. En effet, la FPI :

• N’est pas obligée de faire des distributions à ses investisseurs.
• Peut réduire ou suspendre les distributions si cela est justifié.

Pour atténuer le risque associé à une diminution des revenus, les FPI diversifient souvent les types de biens immobiliers de leurs portefeuilles : des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, etc.

Une FPI peut aussi se diversifier géographiquement, avec l’acquisition d’immeubles au Québec et dans d’autres provinces par exemple.

Avant d’investir, tenez toujours compte de vos objectifs de placement et de votre profil d’investisseur.

Consultez votre représentant au besoin.

Généralement, les sociétés par actions sont imposées sur leurs bénéfices avant distributions aux investisseurs. Ces derniers sont à leur tour imposés sur les distributions qu’ils reçoivent. C’est pourquoi on dit souvent que les dividendesPartie des profits, après impôt, qu'une entreprise distribue à ses actionnaires en proportion des actions qu'ils détiennent. sont imposés en double : d’abord par l’entreprise avant qu’elle émette ses dividendes, puis par l’investisseur qui reçoit les dividendes. Les FPI sont une exception. Elles ne paient pas d’impôt sur les bénéfices distribuables qu’elles versent aux investisseurs, mais seulement sur les bénéfices qu’elles conservent.

Vous devez payer de l’impôt sur les distributions que vous recevez d’une FPI. Le taux d’impôt que vous payez sur ce revenu est alors inférieur aux taux combinés de l’entreprise et de l’investisseur pour une société par actions.

Les distributions que vous recevez d’une FPI conservent leur nature d’origine. Par exemple, si la FPI vous distribue ce qu’elle a reçu comme du revenu de location, vous serez imposé comme si vous aviez reçu un revenu de location. La composition à des fins fiscales de ces distributions peut changer avec le temps, ce qui affectera votre rendement après impôt.

Les FPI font parfois des distributions d’un montant supérieur aux bénéfices qu’elles pourraient théoriquement distribuer. Dans ce cas, l’excédent de la distribution peut être considéré comme un remboursement de capital. Un remboursement de capital réduit le prix de base de vos parts à des fins fiscales. En d’autres termes, si vous vendez vos parts, vous paierez de l’impôt sur le gain en capital sur la différence entre le prix que vous vendez et le prix de base rajusté de la part au moment de la vente. On parle alors d’impôt différé.

Faites des recherches avant d’investir. Vérifiez si les parts de FPI sont faciles à revendre, car certaines parts de fiducies sont peu négociées et donc moins liquides.

Voici quelques questions à vous poser :

• Est-ce que la FPI détient des immeubles de qualité, avec de bons locataires?
• Est-ce que les locataires ont des baux à long terme?
• Quel est le taux d’occupation des locaux?
• Est-ce que les immeubles sont bien diversifiés géographiquement?
• Êtes-vous en accord avec la stratégie de placement du gestionnaire?

La réglementation en valeurs mobilières encadre la divulgation spécifique aux FPI qui sont négociées en Bourse ou par des émetteurs assujettis. Vous trouverez facilement les informations les concernant sur SEDAR+ Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. L’ensemble du dossier d’information contient la notice annuelle et le prospectusLe prospectus est un document d'information détaillé qu'une entreprise doit produire pour pouvoir émettre des titres (par exemple, des actions) au grand public.
Le prospectus doit présenter tous les faits importants susceptibles d'affecter la valeur ou le cours du titre faisant l'objet du placement, et ce, de façon complète, véridique et claire.. Prenez le temps de lire ces documents, de bien les comprendre et au besoin de poser des questions au représentant de votre courtier en placement.