Assurer son condo et son immeuble en copropriété
Un condo, ça ne s’assure pas de la même façon qu’un logement ou une maison unifamiliale. Vous êtes propriétaire d’un condo ou administrateur d’un syndicat de copropriété? Voici des informations à considérer dès maintenant pour faciliter la gestion et la compréhension de vos assurances.
Propriétaire d’un condo
Comment assurer un condo?
Le texte qui suit traite des copropriétés divises. Si vous êtes copropriétaire d’une propriété indivise, veuillez discuter de vos besoins avec votre assureur. Ce dernier vous considérera généralement comme copropriétaire d’une habitation, plutôt que d’un condo.
Un condo est couvert par deux polices d’assurance
1. D’un côté, le syndicat de copropriétéLe syndicat de copropriété représente l’ensemble des copropriétaires et voit à la bonne administration de l’immeuble. a la responsabilité de faire assurer l’immeuble, les parties communes et les biens communs. Il doit aussi faire assurer la responsabilité civile du syndicat, incluant celle de ses administrateurs.
Vous êtes administrateur de syndicat de copropriété? Voici ce qu’il faut savoir
2. De l’autre côté, en tant que copropriétaire, vous avez la responsabilité de faire assurer vos effets personnels, votre responsabilité civileL'assurance responsabilité civile est une assurance qui peut défrayer le coût de certains dommages dont un assuré est responsable. Par exemple si vous mettez accidentellement le feu à l'immeuble d'habitation dans lequel vous habitez ou si votre chien mord quelqu'un. et toute amélioration* apportée au condo. L’assurance des copropriétaires occupants (votre assurance habitation personnelle) couvre tous ces éléments.
Cette assurance est en partie obligatoire. La loi prévoit en effet que tous les copropriétaires doivent détenir au minimum une assurance responsabilité civile. La déclaration de copropriété peut aussi exiger que vous déteniez certaines protections d’assurance.
* Voici deux exemples d’amélioration :
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Au moment de l’achat d’un condo neuf, vous avez opté pour des armoires de cuisine en bois au lieu des armoires en mélamine offertes par l'entrepreneur.
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Au moment de rénover la salle de bain, le copropriétaire précédent a opté pour une douche en céramique pour remplacer la douche moulée en plastique.
Pour vous aider à identifier quelles sont les améliorations apportées à votre unité, vous pouvez demander au syndicat de copropriété à voir la description de l’unité standard.
Éléments clés à vérifier avant de magasiner l’assurance de votre condo
Voici des points importants à considérer au moment d’acheter votre assurance des copropriétaires occupants (votre assurance habitation personnelle) :
Coût de l’assurance
La meilleure stratégie pour obtenir un bon prix est de magasiner son assurance et d’obtenir les soumissions d’au moins trois assureurs.
Votre représentant ou cabinet est-il autorisé à vous offrir un produit d'assurance habitation?
- Consultez le Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer
- Communiquez avec un agent du Centre d'information
- Faites-nous parvenir une Demande d’information
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Le cas d’un condo offert à la location
Vous avez acheté un condo pour le louer (après avoir vérifié que cela est permis dans la déclaration de copropriétéLa déclaration de copropriété contient les règles de vie commune et d’administration de la copropriété.)? Vous devriez tout de même acheter une assurance des copropriétaires non occupants (une assurance habitation personnelle).
La loi prévoit en effet que tous les copropriétaires doivent détenir au minimum une assurance responsabilité civile. La déclaration de copropriété ou votre prêteur hypothécaire pourraient aussi exiger que vous déteniez certaines protections d’assurance pour couvrir par exemple :
- Les améliorations à votre condo (voir l’exemple plus haut);
- Vos meubles;
- Les répartitions (cotisations spéciales) qui pourraient vous être imposées.
Le règlement de l’immeuble ou vous-même pourriez en plus exiger que votre locataire détienne une assurance habitation afin de couvrir sa responsabilité.
Que faut-il faire en cas de sinistre?
Que vous soyez victime d’un dégât d’eau, d’un vol, d’un feu ou d’un autre dommage, voyez comment faciliter le règlement de votre réclamation.
Le sinistre touche une partie de l’immeuble ou de votre condo? Vous devez informer votre syndicat de copropriété. Ce dernier doit voir à la réparation des dommages et gérer la réclamation auprès de son assureur le cas échéant.
Vous êtes administrateur de syndicat de copropriété? Voici ce qu’il faut savoir
Vous êtes responsable du sinistre?
Vous pourriez être tenu responsable de dommages causés à l’immeuble. Si vous avez reçu une mise en demeure du syndicat de copropriété ou d’un autre copropriétaire vous réclamant un montant d’argent à la suite d’un sinistre, informez votre assureur. Ce dernier pourrait prendre votre défense ou offrir une somme d’argent (indemnité) pour couvrir la réclamation.
Administrateur d’un syndicat de copropriété
Les obligations du syndicat de copropriété
Les obligations du syndicat de copropriété sont nombreuses. Parmi celles-ci :
- Entretenir l’immeuble;
- Faire assurer la copropriété et la responsabilité civile des personnes suivantes : syndicat, administrateurs, gérant, président et secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et autres personnes chargées de voir à son bon déroulement;
- Faire évaluer l’immeuble par un professionnel;
- Constituer un fonds d’autoassurance;
- Constituer un fonds de prévoyance;
- Prendre en charge les sinistres touchant l’immeuble;
- Offrir une description de l’unité standard pour être en mesure d’identifier les améliorations;
- Tenir des assemblées annuelles.
Pour une description de l’ensemble des obligations, on peut se référer à Lacopropriété.info Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre, un site Web réalisé par la Chambre des notaires du Québec.
Comment trouver un assureur pour l’immeuble en copropriété?
Le syndicat de copropriété a l’obligation de faire assurer l’immeuble, les parties communes et les biens communs. Cela comprend chaque unité de condo (à l’exception des améliorations). Il doit aussi faire assurer la responsabilité civile du syndicat et celle des administrateurs.
Pour ce faire, il doit traiter avec un agent ou un courtier en assurance de dommages des entreprises. Avant de traiter avec un représentant, vérifiez toujours s’il est autorisé à vous offrir une assurance.
Une fois le contrat d’assurance conclu, le syndicat de copropriété a l’obligation de mettre à la disposition des copropriétaires une copie du contrat d’assurance pour consultation.
Les assureurs sont devenus plus sélectifs au fil des années à la suite des nombreuses réclamations présentées par les syndicats de copropriété.
Les immeubles bien entretenus, bien gérés et présentant moins de réclamations ont plus de chances de se voir offrir une soumission à des conditions plus avantageuses. Il est avantageux de faire de la prévention et de minimiser les risques en faisant installer par exemple des détecteurs de fuite d’eau.
Attention, le syndicat de copropriété doit déclarer à l’assureur toute information pouvant l’influencer de façon importante dans son évaluation du risque. Ceci inclut les sinistresDans le domaine de l'assurance, un sinistre est un dommage subi à la suite de la réalisation d'un événement défavorable; par exemple, un décès, une maladie, un incendie, un accident, etc. qui ont eu lieu dans le passé, qu’il y ait eu ou non une réclamation à l’assureur. Ne pas le faire pourrait entraîner une réduction ou une annulation de la couverture au moment d’une réclamation.
En cas de difficulté à assurer l’immeuble, vous pouvez contacter un agent du centre d’information de l’Autorité qui pourra vous renseigner sur vos options.
Votre représentant ou cabinet est-il autorisé à vous offrir un produit d’assurance habitation?
- Consultez le Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer
- Communiquez avec un agent du Centre d’information
- Faites-nous parvenir une Demande d’information Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre
(pdf - 577 Ko)Est-il obligatoire de faire évaluer tous les immeubles en copropriété, même ceux de petite taille?
Oui, c’est obligatoire. La loi prévoit que le syndicat de copropriété doit faire faire une évaluation de la valeur de reconstruction de l’immeuble tous les cinq ans, peu importe la taille de celui-ci. Cette évaluation sert à déterminer le montant d’assurance nécessaire pour reconstruire l’immeuble. L’évaluation doit être faite par un évaluateur agréé membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.
Qu’est-ce que le fonds d’autoassurance et pourquoi faut-il en constituer un?
Chaque syndicat de copropriété doit avoir constitué un fonds d’autoassurance. Ce fonds sert à couvrir les franchises prévues au contrat d’assurance du syndicat. Il peut également couvrir les dommages causés aux biens assurés par le syndicat lorsque l’indemnité d’assurance ou le fonds de prévoyance sont insuffisants. Le syndicat perçoit l’argent nécessaire chez les copropriétaires à travers les charges communes.
Voici comment la contribution au fonds est déterminéeOn doit exclure pour ce calcul la franchise relative aux inondations et aux tremblements de terre. Notez qu’il s’agit de la contribution minimum requise par la loi. Le syndicat de copropriété pourrait demander des contributions plus élevées. :
- Si le montant cumulé dans le fonds correspond au montant de la franchise la plus élevée, les copropriétaires n’ont rien à contribuer pour l’année en cours.
- Si le montant cumulé est de 50 % ou plus de la franchise la plus élevée, les copropriétaires devront contribuer pendant l’année pour la différence entre le montant cumulé et le montant de cette franchise. À titre d’exemple, si cette franchise s’élève à 40 000 $, et que la somme accumulée au fonds d’autoassurance est de 30 000 $, le montant à y être versé sera de 10 000 $.
-
Si le montant cumulé est de moins de 50 % de la franchise la plus élevée, les copropriétaires devront contribuer pendant l’année pour 50 % de cette franchise.
Toutefois, lorsque la contribution minimale des copropriétaires au fonds d’auto assurance a pour effet de porter la capitalisation de ce fonds à plus de 100 000 $, cette contribution peut être réduite de façon à ce que la capitalisation du fonds d’autoassurance atteigne au moins 100 000 $. À titre d’exemple, si cette franchise s’élève à 500 000 $, et la somme accumulée au fonds d’autoassurance est de 90 000 $, les copropriétaires doivent au minimum y verser une somme de 10 000 $. Néanmoins, les copropriétaires pourraient décider de verser une somme supérieure à ce montant.
- Si le syndicat de copropriété doit recourir au fonds à la suite d’un sinistre, les copropriétaires devront à nouveau contribuer selon les critères décrits ci-dessus. Renflouer le fonds pourrait ainsi prendre d’un à deux ans, à condition qu’aucun autre événement ne nécessite d’y avoir recours.
Qu’est-ce que l’unité de condo standard?
Il s’agit de l’unité de condo d’origine, soit l’aménagement prévu de chaque condo avant que des améliorations n’aient été apportées par un copropriétaire. On l’appelle aussi unité de référence.
Le syndicat de copropriété doit inclure une description de l’unité standard dans les registres de la copropriété. Avec cette description, il est plus aisé de déterminer :
- Ce qui doit être assuré par le syndicat de copropriété (unité standard);
- Ce qui doit être assuré par chacun des copropriétaires (les améliorations).
Que faire en cas de sinistre affectant l’immeuble?
Le syndicat de copropriété doit déclarer le sinistre à l’assureur de la copropriété dès qu’il en a eu connaissance, même s’il n’a pas l’intention de réclamer.
Il doit aussi prendre en charge la réparation des dommages. S’il décide de réclamer à l’assureur, ce dernier prendra en charge la gestion de la réclamation.
Cette obligation revient au syndicat même lorsqu’il n’y a qu’un seul copropriétaire affecté par le sinistre. Le syndicat ne peut se décharger de sa responsabilité en demandant au copropriétaire de régler la situation.
Éléments couverts par chacun des contrats d’assurance
| Assurance du syndicat de copropriété | Assurance du copropriétaire |
|---|---|
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Un des copropriétaires est responsable du sinistre?
Plus d’une option s’offre au syndicat de copropriété.
Si le syndicat choisit de réclamer à son assureur, deux éventualités sont possibles :
- Éventualité A : Le sinistre est couvert par le contrat d’assurance de l’immeuble.
Le syndicat pourrait réclamer au copropriétaire responsable le montant de la franchise prévue à la police du syndicat ainsi que le coût des travaux excédant les limites de l’assurance. Le copropriétaire pourrait faire une réclamation pour ces sommes à son propre assureur habitation personnel qui évaluera la demande. - Éventualité B : Le sinistre n’est pas couvert par le contrat d’assurance de l’immeuble.
Le syndicat devra assumer le coût total des travaux. Il pourrait ensuite en réclamer le paiement au copropriétaire responsable. Le copropriétaire pourrait faire une réclamation pour ces sommes à son propre assureur habitation personnel qui évaluera la demande.
Si le syndicat choisit de ne pas réclamer à son assureur :
- Il devra assumer le montant des travaux. Il pourra pour ce faire utiliser son fonds de prévoyance, son fonds d’autoassurance si ce dernier ne peut couvrir tout ou partie des travaux et/ou répartir le montant entre tous les copropriétaires par l’entremise d’une cotisation spéciale.
- Il pourrait réclamer au copropriétaire responsable le montant de la franchise prévue à son contrat. Il pourrait aussi réclamer le coût des travaux qui aurait excédé les limites de l’assurance prévue au contrat du syndicat. Attention, toutefois : le syndicat ne peut réclamer au copropriétaire les dommages pour lesquels il aurait pu être indemnisé par son assureur.
Dans tous les cas, tant le syndicat des copropriétaires que le copropriétaire impliqué doivent informer leur assureur du fait qu’un sinistre est survenu.
L’aquarium d’Alix cause un dégât d’eau
L’aquarium se trouvant dans la copropriété d’Alix a éclaté, causant des dégâts au plancher de l’unité juste en dessous*. Le syndicat de copropriété de son immeuble est assuré pour ce type de dommages. La franchise est de 1 000 $. Le syndicat de copropriété choisit de ne pas réclamer à son assureur. Il sait qu’il doit toutefois prendre en charge la réparation des dommages au montant de 3 500 $.
Le syndicat de copropriété estime qu’Alix est responsable des dommages. Il est interdit au syndicat de réclamer à Alix la somme totale de 3 500 $, puisque cette somme aurait été couverte par l’assureur de la copropriété. Le syndicat pourrait toutefois réclamer à Alix la somme de 1 000 $, soit le montant correspondant à la franchise imposée par l’assureur du syndicat de copropriété.
Si l’assureur d’Alix, après une analyse de sa responsabilité, accepte d’indemniser le syndicat de copropriété pour le montant correspondant à la franchise (1 000 $), le syndicat devra assumer la somme restante de 2 500 $ et pourrait pour ce faire demander une cotisation spéciale à tous les copropriétaires.
*Pour les fins de cet exemple, le plancher endommagé fait partie de la description de l’unité de référence du condo tel qu’apparaissant au registre du syndicat.
Qu’est-ce que l’Autorité des marchés financiers peut faire pour vous?
L’Autorité des marchés financiers offre des services d’assistance en lien avec l’assurance des immeubles en copropriété et des copropriétaires. Plus précisément, nous offrons :
- Un service téléphonique d’information;
- De l’accompagnement en cas de problème pour faire traiter votre plainte par un assureur ou un courtier d’assurance;
- Des services de conciliation ou de médiation lorsque la situation s’y prête.