^* Voici deux exemples d’amélioration :

1. Au moment de l’achat d’un condo neuf, vous avez opté pour des armoires de cuisine en bois au lieu des armoires en mélamine offertes par l'entrepreneur.

2. Au moment de rénover la salle de bain, le copropriétaire précédent a opté pour une douche en céramique pour remplacer la douche moulée en plastique.

Pour vous aider à identifier quelles sont les améliorations apportées à votre unité, vous pouvez demander au syndicat de copropriété à voir la description de l’unité standard.

L’immeuble est-il bien entretenu?

Si ce n’est pas le cas, il y a un plus grand risque que des réparations soient inévitables ou même qu’un sinistre puisse arriver. Attention : il arrive qu’un assureur refuse d’assurer un immeuble mal entretenu ou que la prime d’assurance et/ou les franchises du syndicat de copropriété soient élevées.

Est-ce que le fonds de prévoyance est suffisamment bien garni?

Ce fonds est constitué par le syndicat de copropriété et sert à financer les réparations majeures ou le remplacement des parties communes. Au moins 5 % des frais de condo doivent y être versés. S’il n’est pas suffisamment garni, on pourrait vous demander un montant d’argent supplémentaire (une cotisation spéciale) pour financer le coût de travaux à venir. S’il s’agit d’une construction neuve, méfiez-vous des frais de condo trop bas!

Est-ce qu’un fonds d’autoassurance est constitué?

Il s’agit d’un fonds qui sert principalement à payer les franchises prévues au contrat d’assurance du syndicat de copropriété à la suite d’un sinistre. Le syndicat perçoit l’argent nécessaire dans les frais de condo. La loi prévoit que ce fonds doit être constitué au 15 avril 2022.

Est-ce que la description de l’unité de condo standard a été déposée au registre de copropriété?

Il s’agit de l’état du condo avant que des améliorations n’aient été apportées par le copropriétaire acheteur et les acheteurs suivants. Elle peut comprendre par exemple le plafond, les armoires de cuisine d’origine, etc. Si cette description n’y est pas ou si elle n’est pas suffisamment détaillée, cela pourrait entraîner des difficultés dans le règlement d’une réclamation.

À quoi ressemble la couverture d’assurance de l’immeuble?

L’immeuble doit avoir fait l’objet d’une évaluation par un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec et doit être assuré pour sa valeur de reconstruction.

Demandez à connaître la ou les franchisesLa franchise, ou déductible, est le premier montant de dommage que l'assureur ne paie pas.
Par exemple, avec une franchise de 500 $, un sinistre dont les dommages assurés s'élèvent à 20 000 $ donne droit à un paiement de 19 500 $., les limitationsDans le domaine de l'assurance, la limitation est le montant maximal que l'assuré recevra pour un bien en cas de sinistre. et les exclusionsUne exclusion est un risque qui n'est pas couvert par une assurance, par exemple les dommages causés par une guerre.. Plus celles-ci sont importantes, plus il y a de risque de faire appel au fonds de prévoyance et au fonds d’autoassurance. Ces fonds sont financés par les cotisations des copropriétaires.

Combien paierez-vous pour vos assurances?

Les propriétaires de condo doivent acheter une assurance habitation personnelle appelée « assurance des copropriétaires ». Cette assurance couvre non seulement vos biens et votre responsabilité civile, mais aussi les améliorations apportées à l’unité de condo standard. Demandez à l’avance quelques soumissions pour connaître le coût approximatif d’une assurance pour votre futur condo.

Le syndicat de copropriété a l’obligation de faire assurer l’immeuble, les parties communes et les biens communs. Cela comprend chaque unité de condo (à l’exception des améliorations). Il doit aussi faire assurer la responsabilité civile du syndicat et celle des administrateurs.

Pour ce faire, il doit traiter avec un agent ou un courtier en assurance de dommages des entreprises. Avant de traiter avec un représentant, vérifiez toujours s’il est autorisé à vous offrir une assurance.

Une fois le contrat d’assurance conclu, le syndicat de copropriété a l’obligation de mettre à la disposition des copropriétaires une copie du contrat d’assurance pour consultation.

• Si le montant cumulé dans le fonds correspond au montant de la franchise la plus élevée, les copropriétaires n’ont rien à contribuer pour l’année en cours.
• Si le montant cumulé est de 50 % ou plus de la franchise la plus élevée, les copropriétaires devront contribuer pendant l’année pour la différence entre le montant cumulé et le montant de cette franchise. À titre d’exemple, si cette franchise s’élève à 40 000 $, et que la somme accumulée au fonds d’autoassurance est de 30 000 $, le montant à y être versé sera de 10 000 $.

• Si le montant cumulé est de moins de 50 % de la franchise la plus élevée, les copropriétaires devront contribuer pendant l’année pour 50 % de cette franchise.

  Toutefois, lorsque la contribution minimale des copropriétaires au fonds d’auto assurance a pour effet de porter la capitalisation de ce fonds à plus de 100 000 $, cette contribution peut être réduite de façon à ce que la capitalisation du fonds d’autoassurance atteigne au moins 100 000 $. À titre d’exemple, si cette franchise s’élève à 500 000 $, et la somme accumulée au fonds d’autoassurance est de 90 000 $, les copropriétaires doivent au minimum y verser une somme de 10 000 $. Néanmoins, les copropriétaires pourraient décider de verser une somme supérieure à ce montant.

• Si le syndicat de copropriété doit recourir au fonds à la suite d’un sinistre, les copropriétaires devront à nouveau contribuer selon les critères décrits ci-dessus. Renflouer le fonds pourrait ainsi prendre d’un à deux ans, à condition qu’aucun autre événement ne nécessite d’y avoir recours.

Si le syndicat choisit de réclamer à son assureur, deux éventualités sont possibles :

• Éventualité A : Le sinistre est couvert par le contrat d’assurance de l’immeuble.
  Le syndicat pourrait réclamer au copropriétaire responsable le montant de la franchise prévue à la police du syndicat ainsi que le coût des travaux excédant les limites de l’assurance. Le copropriétaire pourrait faire une réclamation pour ces sommes à son propre assureur habitation personnel qui évaluera la demande.
• Éventualité B : Le sinistre n’est pas couvert par le contrat d’assurance de l’immeuble.
  Le syndicat devra assumer le coût total des travaux. Il pourrait ensuite en réclamer le paiement au copropriétaire responsable. Le copropriétaire pourrait faire une réclamation pour ces sommes à son propre assureur habitation personnel qui évaluera la demande.

Si le syndicat choisit de ne pas réclamer à son assureur :

• Il devra assumer le montant des travaux. Il pourra pour ce faire utiliser son fonds de prévoyance, son fonds d’autoassurance si ce dernier ne peut couvrir tout ou partie des travaux et/ou répartir le montant entre tous les copropriétaires par l’entremise d’une cotisation spéciale.
• Il pourrait réclamer au copropriétaire responsable le montant de la franchise prévue à son contrat. Il pourrait aussi réclamer le coût des travaux qui aurait excédé les limites de l’assurance prévue au contrat du syndicat. Attention, toutefois : le syndicat ne peut réclamer au copropriétaire les dommages pour lesquels il aurait pu être indemnisé par son assureur.

Dans tous les cas, tant le syndicat des copropriétaires que le copropriétaire impliqué doivent informer leur assureur du fait qu’un sinistre est survenu.