Renseignements à divulguer

Le courtier hypothécaire doit fournir à son client les renseignements qui lui permettront de prendre une décision éclairée.

Il n’est pas suffisant de remettre un document ou de mentionner un renseignement. Le courtier hypothécaire doit expliquer à son client les renseignements qu’il lui divulgue pour qu’il les comprenne et il doit répondre à ses questions.

Le courtier hypothécaire doit expliquer à son client les services qu’il lui offre et le contexte dans lequel il les offre : il doit lui divulguer des renseignements sur sa rémunération et sur les prêteurs de qui il peut proposer les prêts.

Les services offerts au client

Le courtier hypothécaire doit expliquer à son client la nature et l’étendue de ses services et, le cas échéant, des services que rend le cabinet ou la société autonome pour le compte duquel il agit, de manière à permettre leur compréhension et leur appréciation Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Le client d’un courtier hypothécaire doit savoir qui est son courtier et connaître les services qu’il lui offre pour décider de faire affaires avec lui. Le courtier hypothécaire doit prendre le temps de lui expliquer quel est son rôle.

Par exemple, un courtier hypothécaire rattaché à ABC, cabinet de courtage hypothécaire, lequel est membre de la bannière PrêtPrêtPrêt : le client doit comprendre qu’il offre ses services pour le compte de ABC, que c’est ABC qui est le cabinet impliqué dans la transaction.

En tout temps, le courtier doit être transparent avec son client, notamment quant à la portée de ses services.

Le nom de prêteurs hypothécaires

Le courtier hypothécaire doit informer son client du type de prêteurs (ex.: prêteurs traditionnels comme les banques, prêteurs privés, etc.) dont il propose les prêts.

La LDPSF prévoit que le nom de prêteurs doit être divulgué. Il n’est pas nécessaire de divulguer le nom de tous les prêteurs de qui le courtier propose les prêts, mais d’en nommer quelques-uns pour que le client comprenne à quel(s) type(s) de prêt(s) et quel(s) type(s) de prêteurs il aura accès en faisant affaires avec son courtier.

Aucune façon spécifique n’est prévue pour remplir cette obligation pour le moment. Dans ce contexte, le courtier hypothécaire peut divulguer cette information verbalement ou par écrit, mais il doit garder une trace dans le dossier du client.

Un courtier hypothécaire doit, avant de proposer un prêt à son client, lui divulguer, selon les modalités prévues par règlement, le nom de prêteurs avec qui ses clients ont conclu un contrat de prêt ainsi que les autres renseignements prescrits par règlement (réf. : art. 58.3 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre LDPSF). 

Avertissement

Un courtier hypothécaire doit divulguer sans délai et par écrit le nom du prêteur qui a consenti plus de 50 % du nombre total de prêts garantis par hypothèque immobilière ou de renouvellements hypothécaires pour lesquels lui ou son cabinet s’est livré à une opération de courtage au cours des 12 derniers mois, le cas échéant.

Si le courtier concentre chez un prêteur les prêts qu’il propose, le client doit le savoir.

Pour en savoir davantage, référez-vous à l'article 9.6 du Règlement sur l'exercice des activités des représentants Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre

Fin de l'avertissment

Ces divulgations permettent au client de comprendre le type de prêts que son courtier lui offre. Le courtier ne doit pas tarder pour l’en aviser. La bonne pratique serait de le faire avant de débuter sa prestation de services. Si le courtier attend au moment de proposer à son client un prêt et que le type de prêteur ne lui convient pas, le client pourrait décider de ne pas continuer leur relation puisqu'il ne disposait pas des renseignements nécessaires pour prendre une décision éclairée. Dans ce cas, le courtier ne pourrait pas exiger d’émoluments puisque le client n’aura pas eu les renseignements nécessaires pour prendre une décision éclairée.

Les liens d'affaires

Le courtier doit divulguer à son client les liens d’affaires Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre qu’il entretient avec le prêteur de qu’il lui offre un prêt, s’ils ont de tels liens. Le courtier doit aussi faire cette divulgation si c’est son cabinet qui a de tels liens.

Qu’est-ce qu’un lien d’affaires?
Tout intérêt direct ou indirect qu’un prêteur détient dans la propriété du cabinet pour lequel le courtier hypothécaire agit ou inversement, que le cabinet détient dans la propriété d’un prêteur.

Le nombre de prêteurs

Le courtier doit divulguer sans délai et par écrit à son client le nombre de prêteurs hypothécaires qui ont consenti des prêts garantis par hypothèque immobilière Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre et auprès de qui il s’est livré à une opération de courtage hypothécaire au cours de la dernière année. Le courtier doit également divulguer la même information, de façon séparée, en ce qui concerne le cabinet pour le compte duquel il agit.

Par exemple : « J’ai proposé les prêts de 10 prêteurs dans les 12 derniers mois et mon cabinet, en totalité, a proposé les prêts de 25 prêteurs. »

Cette information, jumelée à celle en lien avec le type de prêteur, pourra donner une bonne idée au client du type et de la variété de prêts que le courtier est en mesure de lui proposer. Elle permettra au client de prendre une décision éclairée au moment de retenir les services de son courtier hypothécaire.

La rémunération

Le courtier doit s’assurer que son client comprend à quoi il s’engage lorsqu’il décide de faire affaires avec lui et qu’il comprend, notamment, qui le rémunère, de quelle façon et à quelles conditions.

En tout temps, le courtier doit être transparent avec son client Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. Il doit maintenir avec lui une relation basée sur la confiance et lui divulguer tout renseignement utile ou nécessaire.

Ce que le courtier doit divulguer au sujet de sa rémunération ou de tout autre avantage, le moment de le divulguer et la façon dont il le fait est précisé aux articles 9.3 à 9.6 du Règlement sur l’exercice des activités des représentants Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

La rémunération qu’un courtier hypothécaire demande ou qu’il reçoit pour ses services peut prendre différentes formes.

Le courtier doit expliquer à son client pour que celui-ci comprenne par qui, de quelle(s) façon(s) et à quelle(s) condition(s) son courtier est rémunéré Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Information importante

Un courtier doit expliquer à son client ce qu’il fait pour lui. Il doit lui expliquer les services qu’il lui offre et les services que son cabinet offre Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre de manière que le client comprenne et qu’il soit en mesure de prendre une décision éclairée.

Fin de l'information importante

Toutes les divulgations en lien avec la rémunération doivent être faites par écrit

Dès le début de la relation : divulguer le mode de rétribution

Dès le début de la relation avec son client, avant même qu’il ne débute sa prestation de services, le courtier doit lui expliquer comment il est payé pour ses services Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. Le courtier hypothécaire doit divulguer, selon sa situation :

  • La rétribution ou les frais qu’il demande au client pour les services qu’il s’engage à lui rendre (les émoluments) et à quelles conditions il devra les lui verser

Exemple :

« Je vous demande un montant de X$ pour l’ouverture de votre dossier et mes frais administratifs (mes émoluments) ».

« Si vous retenez mes services, le prêteur me versera une commission (x% du montant du prêt) si le prêt que je vous propose est conclu ou vous me verserez X$ pour mes services (émoluments), lorsqu’ils auront été rendus. »

  • Le montant des émoluments ne peut pas être aléatoire; le client doit le connaître précisément ou connaître la façon simple de le calculer avant de pouvoir accepter de le payer.
  • Le client doit connaître le moment où ces émoluments seront exigés.
  • Le courtier doit également mentionner au client les autres conditions entourant le versement de ses émoluments (si par exemple un prêt qui convient à la situation du client est proposé, mais que ce dernier refuse de conclure le prêt).
  • Le fait qu’il reçoit d’un prêteur ou de quiconque, une rétribution pour les services rendus.

Exemple :

« Mon cabinet me verse un salaire pour les services que je vous rends. »

« Le prêteur me versera une commission (un % du montant du prêt) si le prêt que je vous propose est conclu. »

  • Le fait que le courtier reçoit d’un prêteur ou de quiconque, tout autre avantage pour les services rendus.

Par exemple :

« Le prêteur m’offre un cadeau si le prêt que je vous recommande est conclu. »

« Le prêteur m’inscrit à un concours qui me donne la chance de gagner un montant de X$ si le prêt que je vous recommande est conclu. »

En tout temps : toute modification à la rémunération

Dès qu’il y a une modification au mode de rétribution Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre du courtier, celui-ci doit divulguer ce changement à son client sans délai.

Au plus tard au moment où un prêt est proposé au client

La nature de la rétribution et de tout autre avantage Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre que le courtier recevra si le prêt est conclu

Par exemple :

Le courtier doit mentionner à son client la nature de la rétribution (si c’est une commission, « je recevrai un pourcentage du montant du prêt ») qui lui sera remise par le prêteur au moment où ce prêt est conclu.

La nature de toute autre rétribution et de tout autre avantage Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre que le courtier pourrait recevoir en lien avec le prêt proposé

Par exemple :

« Le prêteur de qui je propose ce prêt verse des bonus au cabinet/courtier hypothécaire lorsqu’un montant de X$ est prêté pendant l’année après recommandation de ce cabinet/courtier hypothécaire. Si vous concluez le prêt que je vous propose, je vais probablement recevoir un tel bonus. »

Le fait que le courtier prévoie partager sa commission, le cas échéant et le nom de son copartageant

Par exemple :

« La commission que je recevrai pour vous avoir recommandé ce prêt sera versée par le cabinet en courtage hypothécaire ABC inc., pour le compte duquel j’ai agi auprès de vous, au cabinet en courtage hypothécaire CH inc., lequel m’appartient. C’est le moyen que je privilégie pour recevoir ma rémunération. »

« Une partie de la commission que je recevrai pour vous avoir recommandé ce prêt sera transmise par le cabinet en courtage hypothécaire ABC inc., pour le compte duquel j’ai agi auprès de vous, au cabinet en assurance de dommages DEF inc., qui la versera au représentant en assurance x, qui vous a référé à moi. »

« Une partie de la commission que je recevrai pour vous avoir recommandé ce prêt sera transmise par le cabinet en courtage hypothécaire ABC inc., pour le compte duquel j’ai agi auprès de vous, à monsieur X, courtier immobilier, qui vous a référé à moi. Un courtier immobilier est autorisé à recevoir un partage de commission conformément à ce qui est prévu à l’article 100 de la Loi sur la distribution. »

Si le courtier réfère son client

En tout temps, lorsque le courtier réfère son client Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre, il doit lui divulguer le fait qu’il pourrait recevoir un partage de commission.

Par exemple :

« Je vous recommande au Cabinet en assurance de dommages ABC inc. pour l’assurance de votre nouvelle maison. Si vous souscrivez une police d’assurance par l’entremise de ce cabinet, je recevrai une partie de la commission que recevra le Cabinet ABC. »

Références

  • Règlement sur l’exercice des activités des représentants Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre plus précisémement les articles suivants :
    • 9.3 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre : Le courtier hypothécaire doit, préalablement à la prestation de services, divulguer par écrit au client son mode de rétribution en indiquant:

      1°  les émoluments demandés pour les services qu’il lui rend, le cas échéant, et leurs conditions d’exigibilité;

      2°  le fait qu’il reçoit du prêteur hypothécaire ou de quiconque une rétribution ou tout autre avantage pour les services qu’il lui rend, le cas échéant.

      Le courtier hypothécaire doit, sans délai, divulguer par écrit au client toute modification à son mode de rétribution.

    • 9.4 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Lorsque le courtier hypothécaire propose un prêt garanti par hypothèque immobilière au client, il doit lui divulguer par écrit:

      1°  la nature de la rétribution ou de tout autre avantage qu’il recevra si le prêt est conclu, le cas échéant;

      2°  la nature de toute autre rétribution ou de tout autre avantage qu’il pourrait recevoir en lien avec le prêt proposé;

      3°  le fait qu’il prévoit partager sa commission, le cas échéant, et le nom du copartageant.

    • 9.5 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Lorsque le courtier hypothécaire réfère le client, il doit lui divulguer par écrit le fait qu’il pourrait recevoir un partage de commission, le cas échéant.
    • 9.6 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Le courtier hypothécaire doit, sans délai, divulguer par écrit au client:

      1°  de façon distincte, le nombre de prêteurs qui ont consenti des prêts garantis par hypothèque immobilière pour lesquels:

      a)  il s’est livré à une opération de courtage au cours des 12 derniers mois;

      b)  le cabinet ou la société autonome pour le compte duquel il agit, le cas échéant, s’est livré à une opération de courtage au cours des 12 derniers mois;

      2°  le nom du prêteur qui, le cas échéant, a consenti plus de 50% du nombre total de prêts garantis par hypothèque immobilière ou de renouvellements hypothécaires pour lesquels lui, le cabinet ou la société autonome pour le compte duquel il agit, s’est livré à une opération de courtage au cours des 12 derniers mois.

    • 16.7 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Le courtier hypothécaire doit agir avec transparence envers son client.
      Il doit notamment lui expliquer la nature et l’étendue de ses services et, le cas échéant, des services que rend le cabinet ou la société autonome pour le compte duquel il agit, de manière à permettre leur compréhension et leur appréciation.
    • 16.11 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Le courtier hypothécaire doit fournir à son client les explications nécessaires à la compréhension de sa rétribution.
  • Règlement sur les renseignements à fournir au consommateur  Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre
  • Loi sur la distribution de produits et services financiers Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre, plus précisément les articles suivants :
    • 17 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Lorsqu’un représentant exige des émoluments d’une personne avec laquelle il transige, il doit, selon les modalités déterminées par règlement de l’Autorité, lui dévoiler le fait qu’il reçoit d’autre part une rémunération pour les produits qu’il lui vend et les services qu’il lui rend ainsi que tout autre avantage déterminé par règlement
    • 58.3 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Un courtier hypothécaire doit, avant de proposer un prêt à son client, lui divulguer, selon les modalités prévues par règlement, le nom de prêteurs avec qui ses clients ont conclu un contrat de prêt ainsi que les autres renseignements prescrits par règlement.
    • 58.4 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre Un courtier hypothécaire doit, lorsqu’il a des liens d’affaires avec le prêteur qui offre un prêt à son client, ou lorsque la société autonome ou le cabinet pour lequel il agit a de tels liens, les divulguer à son client.
      Constituent des liens d’affaires tout intérêt direct ou indirect qu’un prêteur détient dans la propriété d’un cabinet ou, inversement, qu’un cabinet détient dans la propriété d’un prêteur, ainsi que l’octroi par le prêteur de tout autre avantage ou de tout autre intérêt déterminés par règlement.