Collecte de renseignements et conseil

La collecte de renseignements

Entre autres choses, un courtier hypothécaire doit recueillir les renseignements portant sur l’identification des besoins du client et sa situation financière, notamment l’objet, les caractéristiques et les modalités du prêt sollicité, l’immeuble qui sera grevé d’une hypothèque, les antécédents de crédit du client, ses revenus, sa capacité à rembourser le prêt et le niveau de ses connaissances financières Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Le courtier hypothécaire doit aussi vérifier et s’assurer de l’identité de l’emprunteur ainsi que de celle du prêteur hypothécaire et, le cas échéant, de la caution et des autres parties à la transaction envisagée Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Le courtier hypothécaire doit vérifier et s’assurer de la capacité juridique de l’emprunteur ou de son représentant pour effectuer la transaction envisagée, ainsi que de celle du prêteur hypothécaire et, le cas échéant, de la caution et des autres parties à cette transaction Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Tous les renseignements recueillis pour remplir ces obligations doivent être consignés dans des dossiers conservés et tenus par le cabinet pour le compte duquel le courtier agit ou par lui-même, s’il est inscrit comme représentant autonome.

Or, le courtier hypothécaire peut déléguer la collecte de renseignements à une personne qui n’est pas courtier hypothécaire.

Important

Le courtier hypothécaire qui décide de mandater une personne non certifiée pour recueillir de l’information sur ses clients doit être conscient des risques qui en découlent :

  • Il demeure entièrement responsable de la collecte de tous les renseignements nécessaires à l’analyse de la situation et des besoins et il ne peut pas transférer cette responsabilité à la personne qu’il a mandatée.
    • Par exemple, si le courtier hypothécaire décide de se fier à des renseignements qu’une personne non certifiée a recueillis et que ces renseignements s’avèrent incomplets ou ne reflètent pas ce qui a été divulgué par le client, il ne sera pas en mesure de respecter ses obligations.
Information importante

Rappel

En tout temps, le courtier hypothécaire doit agir avec prudence, diligence et objectivité. Cela est vrai même s’il délègue la collecte de renseignement à un tiers!

Fin de l'information importante
  • Il devrait s’assurer que le client comprend que la personne qui collecte de l’information n’est pas un courtier hypothécaire, qu’elle n’est pas autorisée à recommander un prêt ou un prêteur ou à donner des conseils et que son rôle se limite à recueillir les informations.
  • Il doit s’assurer que la collecte d’information a été menée de façon neutre et sans biais, par exemple dans la façon de poser les questions, afin d’assurer la fiabilité des renseignements recueillis.
  • Si la personne non certifiée qui recueille de l’information sur un client n’est pas une personne autorisée à recevoir un partage de commission conformément aux articles 100 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre ou 143 Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre de la LDPSF, sa rémunération ne doit pas avoir de lien avec le fait qu’un prêt hypothécaire soit recommandé ni consenti.
    • Cette personne pourrait par ailleurs être rémunérée à forfait, à salaire, à honoraires, en fonction du nombre de clients pour lesquels elle aurait recueilli des informations, par exemple, etc.

Un outil informatique peut également être utilisé pour accomplir cette collecte de renseignements. Les commentaires mentionnés plus haut au sujet de la délégation à une personne non certifiée s’appliquent aussi à l’usage d’un tel outil informatique. Le courtier hypothécaire demeure pleinement responsable de la collecte et des services offerts au client.

Avertissement

Lors de la collecte de renseignements, il y a un risque élevé que la personne non certifiée pose un geste qui va au-delà des activités pouvant être effectuées par une personne non certifiée. Cette personne doit référer le client à un courtier dès qu’une question du client pourrait l’amener à poser un tel geste.

Exemples :

  • Question : Quel est le prix de vente de la maison que vous souhaitez acheter? Réponse : Le prix affiché est de 400 000 $.
    • FACTUEL – Peut être recueillie par une personne non certifiée.
  • Question : Quel type de prêt hypothécaire souhaitez-vous obtenir?
    • NON FACTUEL – Cette question ne concerne pas la situation factuelle du client et cette information ne peut être recueillie par une personne non certifiée. Une telle question amène nécessairement des explications que seul un courtier hypothécaire peut donner au client.
Fin de l'avertissment

Conseil en courtage hypothécaire

Entre autres choses, le courtier hypothécaire doit conseiller adéquatement son client et, s’il lui propose un prêt garanti par hypothèque immobilière, il doit s’assurer que ce prêt convient à la situation et aux besoins de son client. Le courtier hypothécaire doit aussi donner à son client tous les renseignements qui peuvent lui être utiles ou nécessaires pour la prise d’une décision quant au prêt proposé Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Le conseil est une étape cruciale dans l’opération de courtage hypothécaire et elle ne peut pas être déléguée à une personne non certifiée.

Exemples

Actes qui peuvent être délégués

Voici une liste non limitative d’actes qui peuvent être délégués par le courtier à une personne non certifiée en courtage hypothécaire :

  • Prendre et confirmer des rendez-vous pour les personnes intéressées à une opération de courtage hypothécaire.
  • Communiquer avec les personnes impliquées dans la transaction (client, prêteur, etc.) afin d’effectuer les suivis (organiser les rendez-vous, vérifier si le prêteur a reçu l’offre d’engagement signé, etc.).
  • Obtenir du client les renseignements ou les documents suivants : revenus du client, ses actifs et passifs, informations sur ses avoirs immobiliers, comptes de taxes, relevés hypothécaires, autres documents nécessaires pour la préparation du dossier.
  • Répondre aux appels des clients sans fournir d’informations relatives aux prêts hypothécaires.
  • Répondre à des questions techniques/administratives d’un client, par exemple :
    • lui envoyer un document;
    • lui confirmer une information qui se trouve au dossier sans donner d’explication.
  • Transmettre l’approbation hypothécaire livrée par le prêteur hypothécaire au client afin d’obtenir sa signature.
  • Transmettre au client les contrats, les avis et les formulaires de consentement qui sont expliqués par le courtier.
  • Recueillir des renseignements sur un client, si la personne se limite à colliger de l’information factuelle sur la situation du client. Par exemple, remplir un questionnaire/formulaire avec les informations que le client donne.

Actes qui ne peuvent pas être délégués

Voici une liste non limitative d’exemples que l’Autorité considère être du « conseil en courtage hypothécaire » que le courtier hypothécaire ne peut pas déléguer :

  • Recommander un prêt hypothécaire ou un prêteur hypothécaire.
  • Présenter le dossier d’un emprunteur à un prêteur.
  • Donner des explications à un client sur sa situation ou sur un prêt, qui peut l’amener à prendre une décision sur un produit.
  • Comparer des prêts hypothécaires.
  • Aider un client à choisir un produit ou à faire un choix d’option sur un prêt.
  • Discuter avec un client en lien avec le choix d’un prêt.
  • Présenter au client les résultats de son analyse.
  • Présenter et donner des explications sur un prêt à un client : l’offre d’engagement, les pénalités, les clauses et les composantes d’un contrat de prêt.
  • Fournir toutes formes d’informations, de recommandations ou de réponses à une question à l’égard d’un prêt hypothécaire.
  • Valider que toutes les informations et les documents nécessaires sont colligés et que le dossier est complet.