Émoluments Rétribution ou frais demandés par le courtier au client

Un courtier peut demander à son client de lui verser une somme d’argent pour les services qu’il lui rend (un montant fixe ou un pourcentage du montant du prêt, par exemple). Cette somme est appelée « émoluments » dans la réglementation.

Cela peut arriver dans toutes sortes de situations. La plus fréquente se manifeste lorsqu’un courtier demande à son client de le payer pour des services advenant que le client refuse sans justification de donner suite au financement que son courtier hypothécaire lui a proposé.

Cela peut aussi arriver lorsque le prêteur ne verse pas de commission au courtier hypothécaire qui a proposé son prêt, ce qui est fréquent dans le cas de prêts alternatifs ou de prêts privés.

Peu importe la situation et la raison, si un courtier demande à son client de lui verser des émoluments pour les services qu’il lui rend, des règles bien précises encadrent l’utilisation d’une telle pratique.

Le courtier hypothécaire ne peut pas empêcher le client de résilier son contrat sans frais (ou sans autre conséquence) avant que ses services n’aient été rendus.

Selon la situation du client, il peut arriver que la bonne recommandation soit celle de ne pas contracter de prêt. Il se peut aussi qu’aucun prêt ne convienne à sa situation.

Dans ce cas, le courtier ne doit pas prioriser son intérêt personnel (pour avoir une rétribution, par exemple) à celui du client Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre; il doit faire la recommandation qui convient à la situation et aux besoins de son client, même si cela a pour conséquence qu’il ne recevra pas de rémunération.

L’Autorité traite plusieurs plaintes de clients à qui sont réclamés des émoluments par des courtiers hypothécaires. 

Les clients disent qu’ils n’y ont pas consenti ou qu’ils n’ont pas consenti au montant réclamé et le trouvent disproportionné par rapport aux services qu’ils ont reçus.

La majorité de ces plaintes auraient pu être évitées si le courtier hypothécaire avait bien expliqué à son client les émoluments demandés et à quelles conditions ils l’étaient. 

Le courtier ne peut pas exiger des émoluments à son client après avoir rendu ses services si ces émoluments n’ont pas d’abord été expliqués clairement et acceptés par le client dès le début, avant que la prestation de services ne débute.
 

Au début de la relation, divulgations par écrit et explications claires

Si un courtier prévoit demander des émoluments à son client, il doit les lui divulguer par écrit avant que celui-ci n’accepte de retenir ses services. De surcroît, il a l’obligation de lui fournir toutes les explications nécessaires Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre à ce qu’il comprenne bien cette rétribution. Les explications doivent être suffisamment claires et adaptées au niveau de compréhension du client et le courtier doit s’assurer de cette bonne compréhension.

Par exemple, il pourrait être une bonne pratique, après avoir donné toutes les explications à son client et s’être assuré que celui-ci les comprend bien, que le courtier lui demande de parapher les divulgations écrites correspondantes ou de signer une déclaration à l’effet que ces renseignements lui ont été divulgués et qu’il les a bien compris.

La signature d’un tel écrit par le client ne dispense toutefois pas le courtier de donner des explications sur son contenu. En d’autres mots, la divulgation écrite ne remplace pas les explications du courtier. Le courtier doit remettre une copie de cet écrit au client, le cas échéant, afin qu’il puisse s’y référer ultérieurement.

Explication du montant des émoluments

Le montant réclamé au client par le courtier doit être juste et raisonnable eu égard aux services rendus Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. En d’autres mots, le montant demandé doit correspondre au service rendu. Le client ne doit pas payer plus que ce que vaut le service qu’il a reçu.

Voici quelques facteurs dont tenir compte pour justifier le montant des émoluments demandés, à titre d'exemple (liste non exhaustive) :

  • L’expérience du courtier;
  • Le temps et les efforts consacrés au dossier;
  • Le fait que le courtier ne reçoit pas d’autre rétribution;
  • Le niveau de difficulté du dossier;
  • Etc.
Information importante

Rappel important

Les divulgations et les explications données doivent être notées dans le dossier du client Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. Notamment, et afin de bien documenter ses actions, le coutier doit garder une copie des documents remis à son client dans le dossier de ce dernier. Il doit aussi noter les explications qu’il lui a fournies, notamment quant à la nature et à l’étendue de ses services et à sa rémunération.

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Références