Les caractéristiques des prêts hypothécaires varient d’une institution financière à l’autre. Tenez compte de ces caractéristiques pour choisir une hypothèque qui correspond à vos besoins.

Le terme du prêt et la période d’amortissement

Le terme du prêt hypothécaire est la durée de votre contrat hypothécaire. Cette durée se situe généralement entre six mois et cinq ans. Pour sa part, la période d’amortissement est le temps prévu pour rembourser le prêt hypothécaire au complet. Cette période se situe généralement entre 15 et 25 ans. À la fin du terme, vous aurez à évaluer différentes options, telles que renouveler votre contrat hypothécaire, trouver un autre prêteur ou payer le prêt en totalité.


Un taux d’intérêt fixe, variable ou mixte?

Les taux d’intérêt affichés par les institutions financières fluctuent au fil du temps selon plusieurs facteurs, dont le taux directeur de la Banque du Canada et les taux d’intérêt des obligations disponibles sur le marché.

Le taux directeur de la Banque du Canada

Le taux directeur Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre est le taux d’intérêt cible auquel les principales institutions financières se prêtent des sommes pour une durée d’un jour. La Banque du Canada révise ce taux périodiquement.

Les variations de ce taux influencent à leur tour les autres taux d’intérêt, comme le taux préférentiel de chaque institution financière et les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires.

Le taux préférentiel des institutions financières

Chaque institution financière détermine un taux préférentiel qui sert de référence pour établir les taux d’intérêt variables sur les hypothèques et les autres prêts.

Exemple : supposons qu’une institution financière fixe son taux préférentiel à 3,5 % et qu’elle vous propose le taux préférentiel moins un pour cent (taux préférentiel - 1 %). Vous paierez 2,5 %.

Notez que le taux préférentiel s’applique à tous les clients de l’institution financière. Par contre, la formule diffère notamment selon le dossier de crédit du client et son pouvoir de négociation.

Taux d’intérêt fixe

Le taux d’intérêt ne change pas durant tout le terme que vous déterminez. Vous choisissez un prêt hypothécaire comportant un taux d’intérêt fixe pour 5 ans? Votre taux d’intérêt ne variera plus pendant 5 ans. Ainsi, vous connaissez vos versements hypothécaires et ce montant n'évolue pas, même si les taux d’intérêt pour de nouvelles hypothèques fluctuent. Avec ce type de prêt, si les taux d’intérêt du marché baissent, vous n’en profitez généralement pas, à moins que votre hypothèque arrive à terme.

Vous pourriez être intéressé par ce type de taux d’intérêt si :

  • Vous croyez que les taux d’intérêt augmenteront;
  • Vous voulez être certain du taux d’intérêt que vous paierez;
  • Votre budget ne vous permet pas de faire face à une hausse notable du montant des versements.

Taux d’intérêt variable

Le taux d’intérêt varie selon les taux d’intérêt du marché. Il peut donc augmenter ou diminuer au fil du temps. Selon votre contrat, si le taux d’intérêt augmente, deux situations peuvent se produire :

  • Vos paiements hypothécaires augmentent pour tenir compte de la hausse de taux. La durée du prêt demeure alors fixe.
  • La durée du prêt augmente pour tenir compte de la hausse de taux. Vous continuez à payer les mêmes versements, mais vous payez moins de capital à chaque versement pour compenser l'augmentation du taux d’intérêt. Cette situation augmente la durée de votre hypothèque.

L’inverse peut se produire si les taux d’intérêt diminuent.

Certains prêteurs peuvent vous permettre de transformer votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe dans des contextes de hausse ou de baisse des taux d’intérêt. Vérifiez les conditions applicables.

Supposons que le taux d’intérêt de votre hypothèque à taux variable augmente et que vous craignez d’autres hausses de taux. Vous pourriez transformer votre hypothèque à taux variable en une hypothèque à taux fixe. Toutefois, puisque les taux d’intérêt ont augmenté, vous obtiendrez probablement un taux d’intérêt fixe plus élevé que celui que vous auriez eu quand vous avez obtenu initialement l’hypothèque.

Dans une situation inverse où le taux d’intérêt baisserait, vous pourriez également vouloir passer d’un taux variable à un taux fixe. Dans ce cas, renseignez-vous pour savoir si le taux offert sera le taux d’intérêt fixe affiché par l’institution financière ou un taux moindre.

Si vous choisissez une hypothèque à taux variable, le taux ne sera pas garanti, mais la formule pour le déterminer pourrait l’être.

Par exemple, vous pourriez obtenir le taux préférentiel de l’institution financière, moins 1 % :

  • Si le taux préférentiel est de 3,5 %, vous payez 2,5 % (3,5 % - 1 % = 2,5 %).
  • Si le taux préférentiel augmente à 4 %, vous payez 3 % d’intérêt (4 % - 1 % = 3 %). 

Taux d'intérêt mixte

  1. Taux variable plafonné (protégé)
    Le taux d’intérêt fluctue en fonction des taux du marché, mais ne dépassera pas un seuil fixé d’avance pour la durée du terme.
  2. Taux par tranches
    Vous séparez votre prêt hypothécaire en tranches. Chaque tranche a ses propres caractéristiques, comme sa durée, son taux d’intérêt, etc. Cette pratique pourrait par exemple vous permettre d’exposer une partie de votre prêt hypothécaire aux avantages du taux variable et d’avoir l’autre partie de votre prêt sécurisé grâce à un taux d’intérêt fixe.

Un prêt hypothécaire fermé, ouvert ou convertible

En plus de décider si votre prêt hypothécaire sera à taux fixe ou variable, vous devez considérer d’autres facteurs.

Le prêt hypothécaire fermé

Le nombre et le montant de vos paiements hypothécaires sont fixés. Vous ne pouvez pas rembourser davantage que ce qui est prévu au contrat.

Les options de remboursement anticipé

Certains contrats vous offrent la possibilité d’augmenter vos versements jusqu’à certaines limites. Les contrats diffèrent beaucoup sur ce point : certains permettent d’augmenter le montant des paiements de 15 % maximum, alors que d’autres permettent de doubler les paiements si on le désire.

Des contrats vous offrent aussi la possibilité de rembourser chaque année une partie du prêt par anticipation. Vous ne pouvez toutefois pas dépasser les limites établies, ou des pénalités parfois très importantes s’appliquent. Les institutions financières limitent généralement ce remboursement entre 10 % et 25 % de la somme initialement empruntée.

Le prêt hypothécaire ouvert

Vous pouvez rembourser une partie ou la totalité de ce prêt quand vous le désirez, sans pénalité. Vous pouvez aussi le renégocier avant la fin du terme. Pour vous offrir cette souplesse, ce type de prêt est toutefois offert à un taux d’intérêt plus élevé que celui d’une hypothèque fermée. Avant de choisir ce type de prêt, comparez le taux d’intérêt à celui d’une hypothèque fermée. Assurez-vous que la différence de taux en vaut la peine, car le coût peut être élevé.

Le prêt hypothécaire convertible

Ce type de prêt vous permet de renégocier le taux d’intérêt avant l'échéance et de choisir une durée plus longue. Par exemple, vous pourriez avoir un prêt hypothécaire convertible qui comporte un taux d’intérêt fixe pour une durée de six mois, et le convertir quand vous le désirez pour une durée plus longue.


Les remboursements de frais et les cadeaux

Plusieurs institutions financières offrent des avantages. Certaines offrent de rembourser les frais de notaire, ou les frais d’évaluation de la valeur de la propriété, de faire une remise en argent, de donner des ristournes sur les intérêts payés, etc. Négociez et évaluez bien la valeur de ces avantages. Par exemple, en échange de ces avantages, est-ce que le taux d’intérêt exigé sera plus élevé que celui d’autres prêteurs?


Hypothèque transférable

Cette option pourrait vous permettre de conserver votre prêt si vous déménagez. Vous pourriez ainsi éviter des pénalités. Des institutions financières permettent aussi au vendeur d’une propriété de transférer son prêt à l’acheteur, sous condition. Vous pourriez devoir payer des frais d’administration et des frais légaux.


Les pénalités pour mettre fin à l’hypothèque

Les institutions financières facturent généralement des pénalités pour mettre fin à un prêt hypothécaire fermé avant la fin du terme. Ces pénalités peuvent être très importantes.

Pourquoi voudriez-vous mettre fin à votre hypothèque avant la fin du terme? Les raisons sont nombreuses et variées : séparation ou divorce, baisse ou hausse des revenus, naissance d’enfants ou, au contraire, départ des enfants de la maison, changement d’emploi qui nécessite de se rapprocher du lieu de travail, invalidité, baisse des taux d’intérêt sur les nouvelles hypothèques, désir de vivre dans une maison plus petite, plus grande, plus neuve, plus luxueuse, etc.


La fréquence de remboursement

Contrairement à une croyance répandue, faire des versements hypothécaires toutes les deux semaines permet d’économiser quelques dollars par année seulement. On confond souvent ce type de remboursement avec les paiements en accéléré.

Le tableau ci-dessous indique le temps nécessaire pour rembourser une hypothèque selon la fréquence des versements.

Temps pour rembourser une hypothèque de 200 000 $ à un taux d’intérêt annuel de 4 %
Vous faites un paiement...Versement périodique Versement annuel Temps pour rembourser l’hypothèque
Tous les mois1 048 $12 574 $25 ans
Toutes les deux semaines484 $12 574 $24,96 ans
Toutes les semaines242 $12 574 $24,95 ans
En accéléré toutes les deux semaines524 $13 621 $21,90 ans
En accéléré toutes les semaines262 $13 621 $21,88 ans

Supposons que vous empruntez 200 000 $ à un taux d’intérêt annuel de 4 %. Vous faites des paiements mensuels de 1 048 $, ce qui équivaut à un remboursement annuel de 12 574 $.

  • Si vous faisiez des paiements toutes les deux semaines, vous paieriez 484 $ par deux semaines pour rembourser votre hypothèque, soit 12 574 $ répartis sur 26 périodes de deux semaines.
  • Si vous faisiez des paiements accélérés toutes les deux semaines, vous paieriez 524 $ par deux semaines, soit le versement mensuel divisé par deux. Vous rembourseriez alors 13 621 $ par année au lieu de 12 574 $. Dans cet exemple, les paiements accélérés toutes les deux semaines diminuent de trois ans la période de remboursement, ce qui équivaut à une économie d’environ 16 000 $ en intérêts.

Lorsque vous faites des paiements accélérés, vous économisez de l’intérêt parce que vous déboursez davantage chaque année. Ainsi, vous remboursez plus rapidement le capital. L’économie d’intérêts ne vient pas du fait que vous faites vos paiements toutes les deux semaines plutôt que tous les mois.

Information importante

Comment choisir la fréquence de remboursement de votre hypothèque ?

Une façon simple est d'y aller selon vos périodes de paie. Vous recevez une paie toutes les deux semaines? Rembourser votre hypothèque toutes les deux semaines facilitera la gestion de votre budget.

Fin de l'information importante

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