Les pénalités à acquitter pour mettre fin à l’hypothèque

Pour mettre fin à une hypothèque avant l’échéance, vous devez normalement payer une pénalité. Une exception : les hypothèques ouvertes, que vous pouvez rembourser au complet quand vous le désirez sans pénalité. Toutefois, cette latitude a un coût : le taux d’intérêt est plus élevé que celui d’une hypothèque fermée.

C’est l’institution financière qui détermine la pénalité que vous devrez payer pour mettre fin au contrat. Le calcul varie d’une institution financière à l’autre et certaines subtilités existent, comme le taux d’intérêt utilisé dans le calcul.

Si vous avez un prêt hypothécaire fermé comportant un taux d’intérêt variable, la pénalité appliquée est généralement une somme équivalant à trois mois d’intérêt.

Information importante

Le calcul de la pénalité hypothécaire devrait être précisé au contrat hypothécaire. Lisez-le bien! Demandez à votre prêteur de vous l’expliquer en cas de besoin.

Fin de l'information importante

Comment les pénalités sont déterminées si vous mettez fin à un prêt hypothécaire fermé à taux fixe avant l’échéance

Les institutions financières facturent généralement le plus élevé des deux montants suivants :

Un montant équivalant à 3 mois d’intérêt sur votre prêt hypothécaire actuel
Un montant déterminé selon le différentiel de taux d’intérêt
De façon simplifiée, l’institution financière compte le manque à gagner du fait que les taux d’intérêt ont baissé. Ainsi, tenter de mettre fin à son hypothèque fermée à taux fixe pour économiser grâce à une baisse de taux relève du défi. Le calcul ressemble à celui-ci :

Solde de l'hypothèque

(Taux d’intérêt annuel affiché au moment de la signature¹ - Taux d’intérêt annuel affiché actuellement²)

Durée restante du terme de votre prêt en années

Pénalité à payer

^{1. Ce taux d’intérêt annuel affiché correspond au taux que vous payez actuellement, majoré du rabais de taux que vous avez obtenu.
2. En utilisant les taux affichés, l’institution financière peut se référer à deux taux comparables.}

Exemple

Jean entreprend une démarche pour connaître le coût de la pénalité qu’il devrait payer pour mettre fin à son contrat. Le solde de son hypothèque fermée s’élève à 200 000 $. Son contrat se termine dans 4 ans. Le taux d’intérêt est fixe, à 3 % par année. Lorsqu’il a signé sa demande de prêt, le taux affiché par son institution financière était de 4,5 %. Le taux d’intérêt affiché au moment de sa démarche pour contracter une hypothèque d’un terme de 4 ans est de 4,09 %.

Son institution financière lui indique qu’il devra payer la pénalité la plus élevée obtenue en utilisant les deux méthodes précédentes, soit celle des 3 mois d’intérêt et celle du différentiel de taux.

Calculer trois mois d’intérêt :

12 mois d’intérêt = 6 000 $ (200 000 $ X 3 % = 6 000 $)

3 mois d’intérêt = (3 X 6 000 $ / 12) = 1 500 $ approximativement^*)

^{* Un calcul plus exact donnerait une pénalité légèrement inférieure, de l’ordre de 1 490 $.}

Vérifiez bien le taux utilisé : est-ce le taux que vous payez ou le taux affiché?

Solde de l’hypothèque¹	X	(Taux d’intérêt annuel affiché au moment de la signature² - Taux d’intérêt annuel affiché actuellement³)	X	Durée restante du terme de votre prêt en années	=	Pénalité à payer
200 000 $	X	4,5 % - 4,09 %	X	4 ans	=	3 280 $

1. Solde de l’hypothèque

Voici un truc pour limiter la pénalité à payer pour mettre fin à une hypothèque fermée. Les institutions financières vous permettent généralement de rembourser une partie de la somme empruntée sans pénalité. Cette possibilité s’appelle un privilège de remboursement anticipé. Avant d’entreprendre des démarches pour mettre fin à votre hypothèque et de payer la pénalité applicable, vérifiez la possibilité de rembourser la somme permise sans pénalité. Ainsi, le solde de l’hypothèque utilisé pour le calcul pourrait diminuer, et la pénalité aussi.

2. Taux d’intérêt annuel affiché au moment de la signature

Attention au taux d’intérêt utilisé dans le calcul de la pénalité. L’institution financière n’utilise pas nécessairement le taux d’intérêt que vous payez pour déterminer la pénalité. Vérifiez bien quels taux sont utilisés pour le calcul, car ils influencent grandement la pénalité à payer.

3. Taux d’intérêt annuel affiché actuellement

Il s’agit du taux d’intérêt que vous pourriez obtenir pour le terme restant de l’hypothèque. Par exemple, s’il reste 4 ans à votre hypothèque initiale de 5 ans, le taux utilisé est généralement celui en vigueur pour une hypothèque de 4 ans. Certains prêteurs utilisent le taux affiché moins le rabais de taux que vous aviez obtenu.

Attention! En plus de la pénalité calculée précédemment, les institutions financières pourraient facturer des frais administratifs et des frais de réinvestissement. Ces derniers sont facturés pour mettre fin à votre contrat avant sa première échéance. Avant de signer votre contrat de prêt, lisez-le bien et prenez connaissance des conditions pour mettre fin à votre contrat avant sa première échéance. Elles varient d’une institution financière à l’autre.

Remboursements de frais ou de remises en argent à la signature de l’entente

Avez-vous reçu des remboursements de frais ou des remises en argent à la signature de l’entente (ex. : paiement du notaire)? Ceux-ci pourraient être considérés dans le calcul de la pénalité. La pénalité augmenterait donc.

Supposons que vous avez reçu 2 000 $ de remises en argent à la signature d’un contrat hypothécaire de cinq ans. Pour mettre fin au contrat après un an, en plus de la pénalité calculée précédemment, l’institution pourrait ajouter 1 600 $ de pénalité, soit 4/5 de 2 000 $, car il restait quatre ans au contrat initial de cinq ans.

Truc pour limiter les risques de payer une importante pénalité

Même si beaucoup de gens choisissent une hypothèque fermée d’une durée de cinq ans, ça ne signifie pas que c’est la durée qui vous convient. Plus vous choisissez une longue durée, plus vous risquez de payer une pénalité élevée pour mettre fin à votre contrat. Demandez-vous si vous pourriez vouloir mettre fin à votre contrat hypothécaire dans les cas suivants :

Vous vous séparez;
Vous avez un enfant;
Vous perdez votre emploi;
Les taux d’intérêt diminuent et vous voudriez en profiter.

Ainsi, vérifiez si choisir un contrat moins long pourrait vous convenir.

Information importante

Avant de choisir votre prêteur hypothécaire

Informez-vous bien des pénalités facturées pour mettre fin à un prêt hypothécaire en cours de terme. Ces pénalités peuvent représenter des milliers de dollars.

Demandez à votre institution financière de calculer la pénalité qu’elle vous facturerait si vous désiriez mettre fin à votre hypothèque après deux ans et que les taux d’intérêt disponibles sur le marché avaient baissé de 1%.

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