Prêts hypothécaires Être informé, ça peut être payant!
Que ce soit pour votre premier prêt hypothécaire ou pour un renouvellement, il est essentiel de choisir un produit qui répond à vos besoins tout en minimisant les intérêts payés.
Voici les éléments clés à connaître sur les prêts hypothécaires pour vous aider à prendre une décision réfléchie.
Prenez le temps de vous informer avant de choisir un prêt hypothécaire. Une bonne préparation peut vous aider à éviter des erreurs coûteuses et à prendre des décisions avantageuses.
Que vous fassiez appel à un courtier ou que vous traitiez directement avec un prêteur, il est important de bien comprendre les différences entre les hypothèques traditionnelles et les hypothèques parapluie. Les caractéristiques des prêts hypothécaires et les pénalités potentielles en cas de remboursement anticipé sont également des éléments importants à comprendre.
Avant de faire une offre d’achat pour acquérir une propriété, assurez-vous de connaître le montant que vous pouvez emprunter. Deux options s’offrent à vous : la préqualification hypothécaire et la préautorisation hypothécaire.
Les exigences du prêteur
Avant de vous accorder un prêt, le prêteur souhaite s’assurer que vous serez en mesure de le rembourser dans les délais stipulés dans le contrat. Voici plusieurs moyens qu’il peut utiliser pour évaluer votre capacité de remboursement.
L’hypothèque
Lorsque vous empruntez pour acheter une habitation, le prêteur exige de conserver un droit sur celle-ci tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé. Ce droit est ce que l’on appelle une hypothèque. En conséquence, le prêt devient donc un prêt hypothécaire. Ainsi, si vous ne remboursez pas votre prêt, l'hypothèque permet au prêteur de prendre possession de votre habitation dans le but de récupérer les sommes dues.
Votre dossier financier
L’objectif de votre prêteur est d’établir un portrait complet de votre situation financière. En ce sens, il pourrait :
- Exiger une preuve d’emploi et de vos revenus.
- Consulter votre dossier de crédit. Demandez-lui de vous le montrer et vérifiez qu’il ne contient pas d’erreur. Il est également conseillé de vérifier votre dossier de crédit en amont pour éviter de mauvaises surprises. Vous pouvez le faire gratuitement auprès d’Equifax
Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre et de TransUnion Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre. Attention! Certains produits et services de ces organismes peuvent être payants, informez-vous bien. - Demander des états de compte récents concernant vos placements et vos dettes.
- Vous interroger sur d’autres biens que vous possédez, comme des véhicules ou des biens immobiliers, ainsi que sur les dettes qui leur sont associées.
- Exiger la confirmation que vous disposez des sommes nécessaires pour couvrir la mise de fonds sur l’habitation ainsi que les frais liés à l’achat, tels que les frais de notaire ou les droits de mutation. Le prêteur utilisera ces données financières pour effectuer des analyses et évaluer votre admissibilité au prêt demandé.
Les institutions financières utilisent principalement deux ratios pour déterminer la somme maximale qu’elles acceptent de vous prêter : les ratios ABDC'est le pourcentage que représentent vos dépenses annuelles d'habitation par rapport à vos revenus annuels. Les dépenses annuelles d'habitation incluent les paiements hypothécaires, les taxes scolaires et municipales, les coûts de chauffage et 50 % des frais de condo (si applicables). et ATDC'est le pourcentage que représentent vos dépenses annuelles d'habitation et vos autres engagements financiers par rapport à vos revenus annuels. Les « autres engagements financiers » incluent vos paiements sur cartes de crédit, vos prêts autos ou frais de location d'auto et vos remboursements de marge de crédit..
Les prêteurs doivent s’assurer que vous serez en mesure de continuer à effectuer vos remboursements hypothécaires en cas d’augmentation des taux d’intérêt. Depuis le 1er juin 2021, ils utilisent le plus élevé des deux taux d’intérêt suivants pour faire leurs évaluations :
- Le taux d’intérêt que vous avez négocié avec votre prêteur, majoré de 2 %;
- 5,25 % (ce taux sera revu périodiquement pour s’adapter aux conditions du marché).
Pour estimer vos paiements hypothécaires si ces taux étaient appliqués, utilisez notre calculateur.
L’assurance prêt hypothécaire
L’assurance prêt hypothécaire est une protection que se procure votre institution financière si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété.
Dans certaines situations, même si votre mise de fonds est supérieure à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire peut être exigée. Si le prêteur doit saisir votre résidence pour se rembourser, cette assurance l’aidera à couvrir une partie de ses pertes financières. Bien que ce soit le prêteur qui bénéficie de cette protection, c’est généralement vous qui en assumez le coût.
Il est important de noter que l’assurance prêt hypothécaire ne vous permettra pas de recevoir des prestations, car c’est le prêteur qui en est le bénéficiaire. Cependant, elle peut faciliter l’obtention de votre prêt hypothécaire. De plus, puisque votre institution financière est protégée, elle pourrait vous proposer un rabais sur le taux d’intérêts.
Les assurances en cas de décès, d’invalidité, de maladie grave ou de sinistre
Droit du prêteur
Le prêteur peut exiger que vous vous procuriez une assurance pour garantir le remboursement de votre prêt. Cela lui assure d’être remboursé, même en cas de perte d’emploi, d’invalidité ou de décès.
Renseignez-vous auprès de votre prêteur pour connaître les types d’assurances qu’il exige, tels que l’assurance vie, l’assurance invalidité ou l’assurance perte d’emploi.
Droit de l’emprunteur
Le prêteur peut vous offrir une assurance, mais il ne peut pas vous obliger à l’acheter. Vous avez plusieurs options :
- Se procurer l’assurance proposée par le prêteur;
- Opter pour une assurance d’un autre assureur;
- Fournir une preuve d’une assurance que vous détenez déjà.
Pour vous aider à choisir les assurances qui vous conviennent le mieux, consultez notre section dédiée aux assurances.
Prévoir les frais de démarrage à l'achat d'une maison
Lorsque vous achetez une habitation, il est important de prévoir divers frais supplémentaires. Cela inclut des dépenses telles que les frais de déménagement, l’habillage des fenêtres, l’achat d’une tondeuse, de divers outils ainsi que des travaux d’entretien éventuels. N’oubliez pas les droits de mutation (taxe de Bienvenue) ainsi que les taxes municipales et scolaires. De plus, gardez à l’esprit que l’achat d’une habitation peut entraîner des dépenses importantes à long terme, comme le remplacement de la couverture du toit, des fenêtres ou du chauffe-eau.
Avez-vous déjà contracté un prêt hypothécaire? Votre expérience en la matière peut vous être précieuse lors du renouvellement. Profitez de cette occasion pour évaluer vos besoins en vous posant les questions suivantes :
- Votre situation financière vous permet-elle de rembourser une partie de la somme empruntée pour réduire le montant des intérêts à payer?
- Serait-il avantageux d’augmenter le montant de votre prêt afin de rembourser des dettes plus coûteuses, comme un solde de carte de crédit ou un prêt personnel?
- Les caractéristiques de votre prêt hypothécaire actuel répondent-elles toujours à vos attentes et à votre situation?
Le meilleur taux affiché peut différer du meilleur taux négocié
Attention! Si vous attendez l’échéance de votre prêt hypothécaire pour le renouveler, vous risquez d’obtenir le taux officiel. Or, ce taux peut généralement être négocié. Si vous avez un bon dossier de crédit et un bon historique avec le prêteur, vous avez des chances d’obtenir un taux nettement plus bas.
Ne vous laissez pas tromper par ceux qui affirment que vous obtiendrez le meilleur taux affiché sans négocier. Ce taux peut en réalité être plus élevé que le meilleur taux négocié.
Pour en savoir plus, consultez nos 8 trucs pour économiser sur votre hypothèque.
Avez-vous besoin d’assurance en cas de décès, d’invalidité, de maladie grave ou de sinistre?
Sachez que le prêteur ne peut pas vous obliger à vous procurer l’assurance qu’il propose. Cependant, il peut exiger certaines assurances pour se protéger. Vous avez donc la possibilité de comparer différentes options d’assurance pour répondre à ces exigences. Consultez notre section sur les assurances pour vous aider à choisir celles qui vous conviennent le mieux.
Magasiner un prêt seul ou avec un courtier hypothécaire?
Pour obtenir des conseils et éviter de magasiner votre prêt hypothécaire seul, vous pouvez faire appel à un courtier hypothécaire. Ce professionnel agit en tant qu’intermédiaire entre vous et les prêteurs. Il peut analyser votre situation financière afin de vous proposer, lorsqu’il lui est possible de le faire, un prêt hypothécaire qui répond à vos besoins. N’hésitez pas à lui demander avec combien de prêteurs il fait affaire et s’il prévoit de vous présenter différentes options provenant de plusieurs institutions financières.
Avant de faire affaire avec un courtier, vérifiez que l’entreprise et la personne avec qui vous traitez sont autorisées à agir à titre de courtiers hypothécaires. Pour ce faire, consultez le Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer ou communiquez avec notre Centre d'information.
Le saviez-vous?
Certains courtiers immobiliers détiennent également le titre de courtier hypothécaire, ce qui leur permet de vous aider à trouver un prêt hypothécaire.
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