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Que faut-il savoir avant d’investir par l’entremise d’une fiducie de placement immobilier (FPI)?

Les fiducies de revenu

En période de faibles taux d’intérêt, de nombreux investisseurs s’intéressent aux fiducies de revenu. Les investisseurs recherchent d’autres types d’investissement que ceux offrant des rendements considérés comme trop bas.

Le terme « fiducie de revenu » désigne habituellement une fiducie qui émet des titres aux investisseurs. Les titres de fiducie permettent aux investisseurs d’avoir une participation dans les bénéfices distribuables (ou « flux de trésorerie nets ») d’une entreprise sous-jacente, ou encore de biens productifs de revenus dont la fiducie est propriétaire.

Les principales catégories de fiducie de revenu sont les fiducies de redevances (ou de ressources), les fiducies commerciales et les fiducies de placement immobilier (les FPI).

Les FPI existent depuis les années 1980. Elles vous permettent d’investir par l’entremise d’une fiducie dans des immeubles à revenus, sans avoir à détenir ou à gérer ces immeubles.

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Qu’est-ce qu’une FPI?

Une FPI possède et gère des immeubles. Ces immeubles peuvent être des tours de bureaux, des centres d’achat, des immeubles à logements, des immeubles à vocation industrielle, des hôtels, etc. Une FPI détiendra donc un portefeuille d’immeubles qui génèrent des revenus, surtout de location.

Pour amasser des fonds nécessaires à l’acquisition d’immeubles, une FPI émettra des parts auprès d’investisseurs. Si vous investissez dans une FPI, vous devenez donc porteur de parts : chacune d’elles vous donne normalement un droit de vote aux assemblées des porteurs et le droit de participer de façon égale et proportionnelle aux bénéfices distribuables.

Les fiducies distribueront avec régularité (souvent sur une base mensuelle ou trimestrielle) une partie importante de leurs bénéfices distribuables aux investisseurs. Les FPI ont pour objectif d’offrir des distributions stables et durables mais celles-ci ne sont ni garanties ni cumulatives et restent à la discrétion des dirigeants de la FPI.

Si vous détenez des parts, vous ne possèderez pas directement les immeubles. Vous aurez plutôt des parts dans une fiducie qui détient des immeubles.

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Pourquoi acheter des parts d’une fiducie de placement immobilier?

Une société par actions versera des dividendes, mais réinvestira une partie de ses bénéfices pour son développement à long terme. Une FPI versera presque la totalité de ses bénéfices aux investisseurs (habituellement entre 70 et 95 %). Elle visera plutôt à maximiser la distribution de revenus stables et durables en réinvestissant à plus petite échelle pour entretenir leurs immeubles et en acquérir de nouveaux. Il se pourrait donc qu’une FPI vous verse davantage de distributions qu’une société par actions.

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Comment acheter des parts de fiducies de placement immobilier?

Vous pouvez acheter des parts de FPI auprès d’un courtier en placement. Les parts se négocient d’habitude sur le marché boursier, comme la Bourse de Toronto. Celles qui ne se négocient pas en bourse sont beaucoup moins liquides. La liquidité correspond à la capacité d’un placement d’être encaissé vite et à un coût peu élevé.

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Sous quelles formes seront les distributions d’une fiducie de placement immobilier?

Vous recevrez des distributions sous forme de revenus ordinaires (par exemple des revenus de location), de remboursement de capital et de gain (perte) en capital si la FPI vend un immeuble ou un autre actif. Puisque le rendement sur vos parts dépendra de la composition des distributions aux fins de l’impôt, il peut donc fluctuer au fil du temps.

Les bénéfices distribuables de la FPI dépendent des résultats d’exploitation de ses actifs, de ses besoins en capital et de ses emprunts. Les distributions peuvent être plafonnées en raison de clauses restrictives. Par exemple, une institution financière qui a prêté de l’argent à la FPI peut imposer un plafond ou une suspension de distributions jusqu’à l’atteinte de résultats spécifiques. Vous devez bien comprendre ces restrictions que vous retrouvez dans le prospectus et demander l’aide de votre courtier en placement au besoin.

Les bénéfices que la fiducie ne distribue pas peuvent être mis de côté pour l’acquisition éventuelle d’autres immeubles ou pour constituer une réserve pour maintenir les distributions en cas d’années difficiles. La FPI sera imposée sur les sommes conservées. 

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Est-ce qu’il y a des risques à investir dans une FPI?

Oui, comme pour la plupart des investissements, il y a des risques. Tout comme les actions, les prix des parts de fiducie dépendent de l’offre et de la demande et sont affectés par les conditions du marché. Une baisse des distributions diminuerait la valeur des parts, alors qu’une hausse l’augmenterait. Les distributions sont habituellement stables, mais elles ne sont pas garanties, à l’opposée des placements plus sûrs comme les certificats de placement garanti (CPG).

Un investissement dans une FPI ressemble davantage à un placement dans des actions qu’à un placement dans des obligations : la FPI n’est pas tenue de faire des distributions à ses investisseurs. La FPI peut réduire ou suspendre les distributions si cela est justifié. De plus, puisque la mise de fonds initiale n’est pas garantie, vous pourriez perdre tout votre argent.

Bien qu’une FPI ne soit pas un placement à revenu fixe, une hausse des taux d’intérêt peut diminuer la valeur de ses parts, car les investisseurs peuvent accéder à plus de placements à taux élevés. Les bénéfices de la fiducie peuvent aussi diminuer si elle doit renégocier des dettes hypothécaires à taux variables ou supérieurs.
Le risque dépendra aussi du type et de la performance des immeubles détenus par la fiducie et de la compétence de ceux qui la gèrent.

Comme les autres secteurs, le marché immobilier locatif est cyclique, avec ses périodes de croissance et de ralentissement.

Pour atténuer le risque associé à une diminution des revenus, une FPI diversifiera souvent les types de biens immobiliers dans son portefeuille, par exemple à la fois des immeubles de bureaux et des centres d’achat. Une FPI pourrait aussi chercher une certaine diversification géographique, par exemple par l’acquisition d’immeubles au Québec et dans les Maritimes.

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Est-ce que les fiducies de placement immobilier vous conviennent?

Comme pour n’importe quel investissement, vous devez tenir compte de votre profil d’investisseur : votre situation financière et personnelle, votre tolérance au risque et vos connaissances en matière de placement. Au besoin, vous pouvez consulter votre représentant.

Une part de FPI ne doit pas être considérée comme un titre à revenu fixe. Ne choisissez pas une FPI uniquement pour le niveau de ses distributions, mais tenez compte aussi de la qualité de ses actifs et de sa gestion.

 

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Est-ce que les fiducies de placement immobilier procurent des avantages fiscaux?

Les FPI ne paient pas d’impôt sur les bénéfices distribuables qu’elles versent aux investisseurs, mais en paieront sur ceux qu’elles conservent. Généralement, les autres types de fiducies de revenu et les sociétés par actions sont imposées sur leurs bénéfices avant distributions aux investisseurs. Ces derniers sont à leur tour imposés sur les distributions qu’ils reçoivent. Les distributions d’une FPI sont imposées seulement lorsqu’elles sont reçues par les investisseurs. Le taux d’impôt marginal qui s’applique alors sur les distributions aux investisseurs est inférieur aux taux combinés de l’entreprise et de l’investisseur dans le cas d’une société par actions. En résumé, les FPI ne sont pas imposées en double comme les dividendes.

Les distributions d’une FPI à ses investisseurs conservent leur nature d’origine. Par exemple, si la FPI vous distribue ce qu’elle a reçu comme du revenu de location, vous serez imposés, à votre taux d’imposition marginal, comme si vous aviez reçu un revenu de location. La composition à des fins fiscales de ces distributions peut changer avec le temps, affectant ainsi votre rendement après impôt.

Les FPI font parfois des distributions d’un montant supérieur à ce qu’elles peuvent distribuer, sans risque de compromettre leur capacité de production et la durabilité des distributions. Dans ce cas, l’excédent de la distribution peut être considéré comme un remboursement de capital. Ceux-ci ne sont généralement pas imposables pour un investisseur, mais ils réduisent le prix de base des parts de l’investisseur à des fins fiscales. En d'autres termes, si vous vendez vos parts, vous payerez de l'impôt sur le gain en capital sur la différence entre le produit de la vente et le prix de base rajusté de la part au moment de la vente. On parle alors d’impôt différé.

Pour profiter des avantages fiscaux que peut vous procurer un investissement dans les parts d’une FPI, assurez-vous qu’elle respecte les conditions applicables aux entités intermédiaires de placement déterminées (EIPD). Un courtier en placement peut vous aider à déterminer si les parts sont admissibles.

Les parts de FPI sont admissibles au REER, au FERR, au REEE et au CELI.

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Quoi faire avant d’investir dans une fiducie de placement immobilier?

Vous devez faire des recherches avant d’investir. Vérifiez si les parts de FPI sont faciles à revendre. Certaines parts de fiducies sont peu négociées et donc moins liquides.

Assurez-vous que la FPI détient des immeubles de qualité et de bons locataires. Est-ce que les locataires ont des baux à long terme? Quel est le taux d’occupation des locaux? Est-ce que les immeubles sont bien diversifiés géographiquement? Le marché locatif peut être stagnant dans certaines régions, mais en pleine croissance dans d’autres. Êtes-vous à l’aise avec la philosophie de placement du gestionnaire?

La règlementation en valeurs mobilières encadre la divulgation propre aux FPI qui sont négociées en bourse et/ou par des émetteurs assujettis. Vous trouverez facilement les informations les concernant sur SEDAR.com. L’ensemble du dossier d’information continue dont la notice annuelle et le prospectus s’y trouvent. Prenez le temps de lire ces documents, de bien les comprendre et au besoin de poser des questions à votre courtier en placement.

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