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L’assurance de titres - Pour qui? Pourquoi?

Couple devant une maison

Que protège l’assurance de titres?

L’assurance de titres protège contre les pertes causées par un problème de titre immobilier. Un titre immobilier est un document officiel qui prouve que vous êtes bien propriétaire, par exemple d’une maison, d’un condo, d’un chalet, d’un terrain vacant, etc. En cas de dommage couvert par l’assurance, l’assuré n’a habituellement pas de franchise à payer. Il n’a pas non plus à trouver le responsable de la perte.

L’assurance de titres n’est pas obligatoire

L’assurance de titres est facultative. Elle est offerte pour les propriétés tant commerciales que résidentielles, et aussi bien lors des transactions d’achat des propriétés que lors des transactions de refinancement. Elle peut être achetée pour accélérer une transaction immobilière en l’absence d’un certificat de localisation : plusieurs prêteurs acceptent alors l’assurance de titres au lieu de ce certificat.

Deux catégories d'assurance de titres

Il existe principalement deux catégories d’assurance de titres : les assurances pour les prêteurs et celles pour les propriétaires.

1. L’assurance de titres pour les prêteurs

L’assurance pour les prêteurs couvre le titre de propriété. En d’autres termes, elle assure qu’à la date de la signature de l’acte de prêt, le prêteur détient une garantie valable dans l’immeuble. Généralement, la protection offerte par une assurance pour les prêteurs est limitée au montant du prêt à la date du sinistre.

Mains qui entourent une petite maison - protection

2. L’assurance de titres pour les propriétaires

Il existe sur le marché plusieurs types d’assurance de titres pour les propriétaires. La plus courante est l’assurance résidentielle que le propriétaire peut se procurer au moment de l’achat de l’immeuble. Cette assurance offre une protection équivalant à la valeur marchande de l’immeuble au moment de la conclusion du contrat. Cependant, certaines assurances de titres peuvent offrir des montants de protection supérieurs, en vue de couvrir l’augmentation de la valeur de l’immeuble au fil des ans. Certaines compagnies offrent également des assurances propriétaire existant, s’adressant aux propriétaires qui ne se sont pas procurés une assurance de titres au moment de l’achat de leur immeuble, mais qui désirent se prémunir contre toute contestation de leur titre de propriété.

Les autres risques couverts

Bien qu’elle s’appelle « assurance de titres », cette assurance n’est pas limitée aux seuls risques liés aux titres immobiliers. En effet, l’assurance de titres peut également couvrir d’autres situations qui risquent d’affecter le droit d’usage et d’occupation de la propriété et de causer des pertes financières pour le propriétaire.

Voici quelques exemples :

  • Les vices dans les titres de propriété.
    Par exemple, quatre mois après que vous ayez acheté une propriété, un inconnu prétend en avoir hérité et désire prendre possession de votre maison.
  • L’usage non conforme à la réglementation municipale.
    Vous achetez une maison et y vivez. La terrasse de cette maison a été construite sans permis, mais vous n’en saviez rien. Les inspecteurs de la ville examinent votre maison et découvrent ce fait et, pire encore, notent que la terrasse n’est pas conforme aux règlements et doit être déplacée.
  • L’empiétement sur un lot voisin.
    Suivant de nouveaux travaux d’arpentage, on découvre qu’une partie de votre cabanon se trouve sur le terrain du voisin et ce dernier désire que vous le déplaciez.
  • La fraude, la falsification ou l'usurpation d’identité.
    Un fraudeur vole votre identité, puis contracte un prêt hypothécaire sur votre propriété. Il se sauve ensuite avec le montant emprunté, ce qui vous laisse une dette importante.
  • L’apparition de charges contre l’immeuble entre la signature des actes et leur publicité au registre foncier.
     
  • Les dettes du propriétaire précédent garanties par l’immeuble, les factures de Symbole monétaire sur le toit d'une petite maison de plâtre fissuréeservices publics, les taxes immobilières ou les frais de copropriété impayés.
     
  • Les hypothèques légales de la construction pour des travaux antérieurs à la date de l’assurance.
     
  • L’existence de servitudes inconnues.
    Quelques années après l’achat de votre résidence, vous apprenez qu’Hydro-Québec jouit d’une servitude sur une portion importante de votre terrain, portion sur laquelle une piscine et un cabanon sont érigés. Hydro-Québec doit entreprendre des travaux majeurs et vous demande de déplacer votre cabanon et votre piscine. Si vous détenez une assurance de titres, vous pourrez faire exécuter les travaux de déplacement aux frais de votre assureur.
  • Les erreurs dans les plans d’arpentage.
     
  • Les irrégularités qu’un certificat de localisation à jour aurait révélées.
     
  • Les erreurs survenues au cours de la recherche et de l’examen des titres.
     
  • Tout autre problème de titre qui a pour effet de nuire à la possibilité de vendre, de louer ou d’hypothéquer l’immeuble.

L’assurance de titres couvre également le coût des frais juridiques et des autres coûts associés à une réclamation visant à faire clarifier un titre de propriété. La couverture de ces frais s’ajoute au montant de l’indemnité que l’assureur s’engage à débourser lorsque survient un risque couvert qui ne peut être corrigé autrement.

Généralement, le risque couvert par l’assurance de titres doit être présent ou latent* avant l’émission de l’assurance. Pour être indemnisé de sa perte, l’assuré doit démontrer qu’un risque assuré est survenu et établir l’ampleur du dommage subi. Il n’a pas à démontrer que la perte découle de la faute d’un tiers.

Quand peut-on acheter une assurance de titres?

Vous pouvez acheter l’assurance de titres lorsque vous achetez un immeuble ou lorsque vous renouvelez votre prêt hypothécaire. Elle demeure en vigueur tant que l’assuré est propriétaire ou, selon le cas, tant que l’assuré est le créancier hypothécaire. S’il y a vente de l’immeuble ou refinancement, une nouvelle police doit être souscrite.

Attention!

L’assurance de titres ne couvre généralement pas :

  • La qualité de construction de la maison
  • Les vices cachés
  • Les vices de titres que vous connaissiez avant d’acheter votre propriété et que vous n’avez pas dénoncés à l’assureur
  • Les risques environnementaux
    Par exemple, vous apprenez que le sol sous votre maison a été contaminé par un déversement accidentel de mazout, il y a quatre ans
  • Les revendications territoriales (par les Autochtones)
  • Les infractions aux règlements de zonage que vous causez
  • Les empiètements par les clôtures, les haies et les murets
  • La non-conformité des constructions avec la Loi sur le bâtiment
  • Les problèmes de puits et de fosses septiques
  • Les expropriations
  • Les dommages qui pourraient être couverts par une assurance habitation
    Par exemple, le vol, l’incendie, le vandalisme, les dégâts d’eau, etc.

Qui peut vendre de l’assurance de titres?

Seuls les représentants autorisés à vendre de l’assurance de dommages peuvent vendre de l’assurance de titres. Ils doivent évaluer vos besoins et s’assurer que les produits qu’ils vous offrent répondent à vos besoins. Néanmoins, un notaire** peut, si vous lui en confiez le mandat et s’il n’est pas rémunéré par l’assureur pour le faire, vous représenter auprès de représentants en assurance.

Combien coûte une assurance de titres?

L’assurance de titres s’achète généralement au moyen d’une prime payable en un seul versement. Son prix peut notamment varier selon :

  • Le type d’assurance de titres acheté (pour les propriétaires, pour les prêteurs ou les deux)
  • Le type d’immeuble (commerce, condo, résidence neuve ou non)
  • La valeur de l’immeuble
  • Le moment où l’assurance est achetée (au moment de l’achat de l’immeuble ou lors du renouvellement du prêt)

Avant d’acheter une assurance de titres, vérifiez les points suivants :

  • Demandez-vous si vous avez besoin de cette assurance. Par exemple, est-ce que les services de votre notaire** pourraient suffire?
  • Vérifiez que la personne qui vous vend l’assurance soit autorisée par l’Autorité des marchés à vous la vendre. Pour ce faire, vous pouvez consulter le Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer ou appeler au Centre d’information de l’Autorité des marchés financiers au 1 877 525-0337.
  • Lisez le contrat. Les exclusions peuvent varier d’un assureur à l’autre. Vérifiez les risques de titres couverts et non couverts.
  • Vérifiez que le montant d’assurance est adéquat.
  • Assurez-vous que la date d’entrée en vigueur de l’assurance soit la même que la date de signature de l’achat de la propriété.

Au besoin, n’hésitez Homme sélectionnant le symbole d'une maison parmi d'autres symboles devant luipas à magasiner l’assurance de titres auprès de plusieurs assureurs ou représentants autorisés afin d’en obtenir une qui vous convient au meilleur prix possible.

Que faire en cas d’insatisfaction?

Les entreprises inscrites auprès de l'Autorité des marchés financiers pour offrir des produits et services financiers doivent être dotées d'un mécanisme de traitement des plaintes.

Vous pouvez donc recourir à ce mécanisme pour porter plainte contre l'entreprise ou le représentant avec lesquels vous avez fait affaire.

Si vous n’obtenez pas satisfaction, vous pouvez faire transférer votre dossier à l’Autorité des marchés financiers qui l’analysera.

 


* Un risque est latent lorsqu’il existe mais n’est pas connu.

** Le terme « notaire » est utilisé dans le but d'alléger le texte. Néanmoins, au Québec, les avocats peuvent également, dans une certaine mesure, conseiller leurs clients et faire les recherches nécessaires en vue de garantir la qualité des titres affectant les immeubles qu’entendent acquérir leurs clients.