Qu'il s'agisse de votre premier prêt hypothécaire ou d’un renouvellement, vous voulez choisir un produit qui répondra à vos besoins et vous permettra de payer le moins d’intérêts possible.

Voici ce que vous devez savoir sur les hypothèques.

Prenez le temps de vous renseigner avant de choisir un prêt hypothécaire. Bien vous informer vous aidera à éviter des erreurs coûteuses et à prendre des décisions avantageuses.

Que vous faisiez affaire avec un courtier ou non, comprenez bien les différences entre les hypothèques conventionnelles et les hypothèques parapluie, les caractéristiques des prêts hypothécaires et les pénalités qui s'appliqueraient si vous mettiez fin à un prêt hypothécaire avant l’échéance.

Les exigences du prêteur

Avant de vous prêter une somme d'argent, le prêteur veut s’assurer que vous le rembourserez dans les délais prévus au contrat. Voici plusieurs moyens dont il dispose pour s’en assurer.

L'hypothèque

Si vous empruntez pour acheter une habitation, le prêteur exige de conserver un droit sur l’habitation tant que le prêt n’est pas remboursé en entier. Ce droit, c’est l’hypothèque. Le prêt s’appelle donc un prêt hypothécaire. Ainsi, si vous ne remboursez pas votre prêt, l'hypothèque permet à votre prêteur de prendre possession de votre habitation pour tenter de récupérer les sommes que vous lui devez.

Votre dossier financier

L’objectif de votre prêteur est de dresser le portrait complet de votre bilan financier. Il pourrait :

  • Exiger d’obtenir une preuve de votre emploi et de vos revenus.
  • Consulter votre dossier de crédit. Demandez-lui de vous le montrer et vérifiez qu’il ne contient pas d’erreur. Vous pourriez aussi vérifier d’abord votre dossier de crédit pour ne pas avoir de mauvaises surprises devant votre prêteur. Il est possible de le faire gratuitement auprès d’Equifax Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre et de TransUnion Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.
    Attention! Certains produits et services de ces organisations ne sont pas gratuits : informez-vous bien!
  • Demander des états de compte récents de vos placements et de vos dettes.
  • Vous questionner sur vos autres biens importants (véhicules, biens immobiliers, etc.) ainsi que les dettes correspondantes.
  • Exiger la confirmation que vous disposez des sommes requises afin de payer la mise de fonds sur l’habitation et les frais liés à l’achat (notaire, droits de mutation, etc.). Il utilisera vos données financières pour effectuer des tests financiers mesurant votre admissibilité au prêt demandé.

Les institutions financières utilisent principalement deux ratios pour déterminer la somme maximale qu’elles acceptent de vous prêter : les ratios ABDC'est le pourcentage que représentent vos dépenses annuelles d'habitation par rapport à vos revenus annuels. Les dépenses annuelles d'habitation incluent les paiements hypothécaires, les taxes scolaires et municipales, les coûts de chauffage et 50 % des frais de condo (si applicables). et ATDC'est le pourcentage que représentent vos dépenses annuelles d'habitation et vos autres engagements financiers par rapport à vos revenus annuels. Les « autres engagements financiers » incluent vos paiements sur cartes de crédit, vos prêts autos ou frais de location d'auto et vos remboursements de marge de crédit..

La préautorisation hypothécaire

Une préautorisation hypothécaire est une attestation d’une institution financière qui précise le montant maximal de prêt hypothécaire qu’elle vous offre pour votre achat d'une habitation. 

Attention! Vous n’avez pas nécessairement avantage à emprunter le maximum autorisé.

Conservez une marge de manœuvre financière. Ainsi, vous pourrez rembourser votre prêt plus rapidement, payer moins d’intérêts, boucler votre budget plus facilement et épargner ou dépenser un peu plus. Vous pourrez plus facilement assumer les frais d’une réparation urgente à l’habitation, prévoir la naissance d’un enfant, faire face à une invalidité, une perte d’emploi ou une hausse de taux d’intérêt, augmenter votre niveau de vie, prendre une retraite anticipée, etc. Demandez-vous d’abord s’il vous est nécessaire d’emprunter le maximum autorisé : une propriété plus abordable répond peut-être pleinement à vos besoins.

Et n’oubliez pas que, malgré la préautorisation hypothécaire, l’institution financière pourrait vous refuser le prêt, notamment si vous désirez acheter une propriété à un prix supérieur à sa valeur marchande ou si votre situation financière a changé depuis la préautorisation.

L’assurance prêt hypothécaire

L’assurance prêt hypothécaire est une protection que se procure votre institution financière si votre mise de fonds correspond à moins de 20 % du prix payé de la propriété que vous comptez acquérir.

L’assurance prêt hypothécaire pourrait également être requise dans certaines situations même si votre mise de fonds est supérieure à 20 %. Si le prêteur doit saisir votre résidence pour se rembourser, il couvrira une partie de ses pertes financières avec cette assurance. Même si c’est le prêteur qui est protégé par cette assurance, c’est généralement vous qui devez la payer.

L’assurance prêt hypothécaire ne vous permettra pas de recevoir des prestations, car votre prêteur en est le bénéficiaire. Cette assurance peut néanmoins vous aider à obtenir un prêt hypothécaire. De plus, puisque votre institution financière est protégée, elle pourrait vous offrir un rabais de taux.

Les assurances en cas de décès, d’invalidité, de maladie grave ou de sinistre

Le prêteur ne peut pas vous obliger à acheter l’assurance qu’il vous propose. Il peut toutefois vous obliger à vous procurer certaines assurances pour se protéger. Vous avez donc la possibilité de magasiner l’assurance exigée par le prêteur. Consultez notre section sur les assurances pour vous aider à choisir celles qui vous conviennent.

Information importante

Prévoir les frais de démarrage à l'achat d'une maison

Prévoyez les autres frais suivant l’achat d’une habitation, comme les frais de déménagement, l’habillage des fenêtres, l’achat d’une tondeuse, d’une échelle, quelques travaux à faire, les droits de mutation (taxe de Bienvenue) et les taxes municipales et scolaires. Aussi, prévoyez que l’achat d’une habitation peut entraîner des dépenses importantes à long terme, comme pour refaire la couverture du toit, changer les fenêtres, le chauffe-eau, etc.

Fin de l'information importante

Pour vous aider à choisir un prêt qui vous convient, consultez l'aide-mémoire.

Vous avez déjà eu un prêt hypothécaire? Votre expérience en la matière peut vous servir pour le renouvellement. Profitez-en pour revoir vos besoins en vous demandant, notamment :

  • Est-ce que votre situation financière vous permet de rembourser une partie de la somme empruntée afin d’économiser sur l’intérêt que vous paierez?
  • Est-ce que vous auriez avantage à augmenter le montant du prêt afin de rembourser des dettes plus coûteuses comme un solde sur une carte de crédit, ou un prêt personnel?
  • Est-ce que l’hypothèque et les caractéristiques du prêt hypothécaire que vous aviez vous conviennent toujours?
Information importante

Avez-vous besoin d'assurance en cas de décès, d’invalidité, de maladie grave ou de sinistre?

Sachez que le prêteur ne peut pas vous obliger à acheter l’assurance qu’il vous propose. Il peut toutefois vous obliger à vous procurer certaines assurances pour se protéger. Vous avez donc la possibilité de magasiner l’assurance exigée par le prêteur. Consultez notre section sur les assurances pour vous aider à choisir celles qui vous conviennent.

Fin de l'information importante

Magasiner un prêt hypothécaire peut être complexe. Consultez l'aide-mémoire pour vous aider à choisir un prêt qui vous convient.

Le meilleur taux affiché diffère du meilleur taux négocié

Attention! Si vous attendez à l’échéance de votre prêt hypothécaire pour le renouveler, vous risquez d’obtenir le taux officiel affiché par votre institution financière. Or, ce taux peut généralement être négocié. Si vous avez un bon dossier de crédit et un bon historique avec le prêteur, vous pourriez souvent obtenir un taux nettement plus faible.

Ne vous laissez pas prendre si on vous indique que sans négocier, vous obtiendrez le meilleur taux affiché. Oui, vous obtiendrez le meilleur taux affiché, mais ce taux peut être plus élevé que le meilleur taux négocié.

Consultez ces 8 trucs pour économiser sur votre hypothèque pour plus de détails.


Magasiner un prêt seul ou avec un courtier?

Pour obtenir des conseils et vous éviter de magasiner votre prêt hypothécaire seul, vous pouvez confier la tâche à un courtier hypothécaire. Celui-ci sert d’intermédiaire entre les prêteurs et vous. Il peut analyser votre situation financière pour vous proposer le meilleur prêt hypothécaire disponible répondant à vos besoins. Demandez-lui avec combien de prêteurs il fait affaire et s’il compte vous présenter différentes options auprès de plusieurs institutions financières.

Notez que vous n’avez pas à débourser d’argent pour ses services. C’est plutôt l’institution financière qui sera retenue qui lui offrira une rémunération.

Avant de faire affaire avec un courtier, vérifiez son dossier auprès de l’OACIQ Ce lien s'ouvrira dans une nouvelle fenêtre.

Information importante

Le saviez-vous?

Certains courtiers immobiliers possèdent aussi le titre de courtier hypothécaire et peuvent donc offrir des prêts hypothécaires.

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