Une copropriété, ça ne s’assure pas de la même façon qu’une résidence unifamiliale ou un logement. Effectuer quelques vérifications avant de souscrire votre assurance vous permettra de faire un choix plus éclairé et d’éviter certains ennuis.

Deux polices d’assurance

L’assurance d’une copropriété consiste en deux contrats :

  • L’assurance du syndicat de copropriété : une assurance obligatoire qui couvre le bâtiment, les parties communes et l’aménagement d’origine de chaque unité de copropriété. Le syndicat de copropriété doit obligatoirement prendre cette assurance et vous payez une quote-part de cette prime à travers les frais de copropriété.
  • L’assurance du copropriétaire : une assurance personnelle qui couvre vos biens meubles, vos effets personnels ainsi que toute amélioration apportée à l’unité de copropriété.

C’est pourquoi il y a souvent deux assureurs impliqués lorsque survient un sinistre.

Qu’est-ce qu’une amélioration?

L’assurance du syndicat de copropriété ne couvre pas au-delà des aménagements d’origine de votre unité de copropriété.

Cela signifie que si vous avez opté, au moment de la construction, pour des améliorations ou si vous faites des rénovations au fil du temps, c’est alors votre assurance habitation personnelle qui entrera en jeu en cas de sinistre touchant ces améliorations.

Exemple à l’achat

Lors de l’achat de votre unité de copropriété neuve, vous avez opté pour des armoires en bois plutôt que pour les armoires de mélamine proposées par le contracteur. Le coût d’achat de votre unité a été majoré de 6 500 $. Si un sinistre survenait, c’est votre police d’assurance habitation personnelle qui couvrirait cette partie spécifique.

Exemple lors d’une rénovation

Vous décidez de faire rénover votre salle de bain. D’origine, celle-ci comprenait une douche moulée en plastique. Dans votre projet de rénovation, vous songez plutôt à une douche en céramique. Vous en profitez également pour faire installer un évier double. Vous ne lésinez pas sur la qualité : comptoir en granit, céramique importée et robinetterie de luxe. Votre police d’assurance habitation personnelle couvrira la différence de valeur monétaire entre les améliorations apportées et les biens d’origine dans la salle de bain.

Aménagements d’origine et améliorations : comment les distinguer?

Une description de chaque unité de copropriété devrait être disponible auprès du syndicat des copropriétaires depuis le 13 décembre 2018 pour les copropriétés établies à compter du 13 juin 2018 et au plus tard à partir du 13 juin 2020 pour les autres copropriétés. Cette description devrait détailler tous les aménagements d’origine de votre copropriété. Par conséquent, tout ce qui n’est pas détaillé dans la description sera considéré comme une amélioration et devra être couvert par votre assurance habitation personnelle.

Information importante

Les montants d’assurance offerts sont-ils suffisants?

Vérifiez que les montants d’assurance offerts par votre assureur habitation personnel sont suffisants pour couvrir toutes les améliorations.

Fin de l'information importante

L’assurance responsabilité civile

Votre assurance habitation personnelle, soit l’assurance du copropriétaire, comporte une assurance responsabilité civile en cas de dommages causés involontairement aux autres. Cela pourrait s’avérer utile en cas de dommages causés à l’immeuble de copropriétés, en plus de vous offrir une protection si vous causez accidentellement des dommages à l’extérieur de votre domicile.

L’assurance du syndicat de copropriété devrait comporter quant à elle une assurance responsabilité civile pour le syndicat de copropriété et les administrateurs.

Faites vos vérifications

Les améliorations apportées à votre unité de copropriété sont-elles couvertes?

  • Consultez la déclaration de copropriété pour savoir quelle assurance doit couvrir chaque partie du bâtiment.
  • Renseignez-vous sur les améliorations apportées à l’achat ou au fil du temps sur votre unité de copropriété. Si votre copropriété a été établie à compter du 13 juin 2018, vous pouvez consulter la description de votre unité de copropriété auprès du syndicat des copropriétaires. Dans les autres cas, vous pourrez le faire au plus tard à partir du 13 juin 2020.
  • Vérifiez le montant d’assurance offert pour les améliorations par votre assureur et rehaussez-le au besoin.

Les assurances du syndicat de copropriété sont-elles suffisantes?

  • Vérifiez si le montant d’assurance prévu à la police d’assurance de la copropriété correspond bien à la valeur de reconstruction de la copropriété et si le montant d’assurance responsabilité civile est suffisant.
  • Prenez connaissance du montant de la franchise en cas de réclamation de la part du syndicat de copropriété.

Des assurances insuffisantes pourraient mener à des cotisations spéciales pour les copropriétaires. De plus, si vous songez à devenir administrateur, assurez-vous que le syndicat de copropriété a souscrit une assurance responsabilité civile pour ses administrateurs.

Avez-vous considéré toutes les protections offertes?

Pierre habite au sixième étage d’un immeuble de 36 copropriétés. Il n’a pas acheté la protection refoulement des égouts auprès de son assureur personnel, se croyant à l’abri de ce type d’incident. Survient un refoulement des égouts qui endommage les parties communes de l’immeuble. Or, l’assurance de l’immeuble n’est pas suffisante pour couvrir tous les dommages. Le syndicat des copropriétaires impose donc une répartition (cotisation spéciale) à tous les copropriétaires pour combler le manque à gagner.

Pierre se tourne vers son assureur personnel pour se faire indemniser pour le montant imposé en répartition. Celui-ci refuse la réclamation parce que Pierre n’avait pas souscrit la protection refoulement des égouts.

La leçon : portez une attention particulière à l’ensemble des protections qui vous sont offertes par votre assureur habitation personnel si vous souhaitez être couvert, notamment en cas de répartition (cotisation spéciale).