L’assurance des copropriétaires comporte plusieurs particularités. Au-delà des règles générales de l’assurance habitation, voici cinq informations importantes à ne pas oublier au moment de magasiner ou de renouveler votre assurance condo.

1- Deux assurances distinctes

Il faut savoir qu’il y a deux assurances distinctes dans le cas d’une copropriété :

  • L’assurance du syndicat de copropriété : une assurance obligatoire qui couvre le bâtiment, les parties communes et l’aménagement d’origine de chaque unité de copropriété. Le syndicat de copropriété doit obligatoirement prendre cette assurance et vous payez une quote-part de cette prime à travers les frais de copropriété.

    Le syndicat de copropriété doit de plus souscrire une assurance couvrant sa responsabilité. Depuis le 15 avril 2021, l’assurance responsabilité des personnes chargées de voir au bon déroulement de la copropriété, telles que les membres de son conseil d’administration, est également obligatoire.
  • L’assurance du copropriétaire : votre assurance habitation personnelle qui couvre vos biens meubles, vos effets personnels ainsi que toute amélioration apportée à l’unité de copropriété. Elle contient aussi une assurance responsabilitéL'assurance responsabilité civile est une assurance qui peut défrayer le coût de certains dommages dont un assuré est responsable. Par exemple si vous mettez accidentellement le feu à l'immeuble d'habitation dans lequel vous habitez ou si votre chien mord quelqu'un..

À retenir! Votre assurance habitation personnelle est tout aussi importante que l’assurance du syndicat de copropriété. Vérifiez avec soin les couvertures de chacune d’entre elles.

2- Les améliorations : assurez-vous de tout couvrir

L’assurance du syndicat de copropriété ne couvre que les aménagements d’origine de votre unité. Tout ce qui n’est pas un aménagement d’origine est considéré comme une amélioration que vous avez la responsabilité de couvrir à l’aide de votre assurance habitation personnelle. Voici deux exemples d’améliorations :

  • Au moment de l’achat d’un condo neuf, vous avez opté pour des armoires de cuisine en bois au lieu des armoires en mélamine offertes par le contracteur.
  • Au moment de rénover la salle de bain, vous optez pour une douche en céramique pour remplacer la douche moulée en plastique.

C’est à vous de couvrir les améliorations apportées à votre condo à travers votre assurance habitation personnelle. Vous devriez trouver auprès de votre syndicat de copropriété une description des aménagements d’origine de votre condo, autrement dit de l’unité standard ou encore de l’unité de référence. Celle-ci vous aidera à déterminer la valeur des améliorations à assurer.

À retenir! Vérifiez que les montants d’assurance offerts par votre assureur habitation personnel sont suffisants pour couvrir toutes les améliorations.

3- Dommages à la copropriété : vous pourriez être désigné responsable

Sachez que vous pourriez être tenu responsable de dommages causés à la copropriété. La portion responsabilité civile de votre assurance habitation personnelle pourrait alors servir à rembourser les montants réclamés par votre syndicat de copropriété ou par un autre copropriétaire.

La portion responsabilité civile de votre assurance condo est tout aussi importante que la portion qui couvre votre unité et vos biens. Vérifiez bien que le montant offert par votre assureur corresponde à vos besoins et aux exigences de la loi, à savoir 1 million $ minimum pour les copropriétés de moins de 13 unités et 2 millions $ minimum pour celles qui en comportent plus.Si vous étiez déjà couvert par une telle assurance au 15 octobre 2020, ces montants minimaux ne seront applicables qu’à l’expiration de votre police ou au plus tard au 15 octobre 2021. 

4- La franchise, un élément à ne pas négliger

La franchise est le montant que vous devez assumer en cas de sinistre. Par exemple, vous réclamez 2 000 $ à votre assureur pour un vol de vos biens. Si la franchise à votre contrat d’assurance est de 500 $, l’assureur ne vous remboursera que 1 500 $. Vous devez choisir une franchise avec laquelle vous êtes confortable, en fonction du montant de la prime d’assurance que vous êtes prêt à payer.

La franchise de l’assurance du syndicat de copropriété n’est pas non plus à négliger! Celle-ci est d’un montant souvent beaucoup plus élevé, à savoir plusieurs dizaines ou même centaines de milliers de dollars. À partir du 15 avril 2022, les syndicats de copropriété devront obligatoirement avoir constitué un fonds d’autoassurance. Plusieurs syndicats n’ont pas attendu ou n’attendront pas cette date. En cas de sinistre, ce fonds sert à couvrir les sommes que devra assumer le syndicat à titre de franchise ou les sommes déboursées par le syndicat lorsque l’indemnité d’assurance et le fonds de prévoyance sont insuffisants.

À retenir! Vérifiez si le syndicat de copropriété a déjà constitué un fonds d’autoassurance et si celui-ci sera suffisant en avril 2022.

5- Vous n’êtes pas à l’abri d’une contribution spéciale

Un sinistre affecte les parties communes de votre copropriété? Votre syndicat pourrait dans certains cas vous réclamer une contribution spéciale (une somme d’argent à payer en plus des frais de condo mensuels) pour aider à couvrir les coûts de réparation.

Voici un exemple de ce qui pourrait arriver : un dégât d’eau endommage certaines parties communes de l’immeuble et cause pour 200 000 $ de dommages. La franchise de l’assurance du syndicat de copropriété pour ce type de sinistre est de 100 000 $. Or, il n’y a que 30 000 $ dans le fonds d’autoassurance. Le syndicat réclame à chaque copropriétaire une contribution spéciale, soit une portion des 70 000 $ restant à défrayer pour payer l’ensemble des réparations sur l’immeuble.

Renseignez-vous : Votre assureur habitation personnel pourrait prévoir une protection à votre contrat contre certaines contributions spéciales. Sachez que pour bénéficier de cette protection, vous devez toutefois être assuré pour le type de sinistre pour lequel on vous réclame une contribution.

Avez-vous considéré toutes les protections offertes?

Pierre habite au sixième étage d’un immeuble de 36 copropriétés. Il n’a pas acheté la protection refoulement des égouts auprès de son assureur personnel, se croyant à l’abri de ce type d’incident. Survient un refoulement des égouts qui endommage les parties communes de l’immeuble au sous-sol. Or, l’assurance de l’immeuble n’est pas suffisante pour couvrir tous les dommages. Le syndicat de copropriété impose donc une contribution spéciale à tous les copropriétaires pour combler le manque à gagner.

Pierre se tourne vers son assureur personnel pour se faire indemniser pour le montant imposé en répartition. Celui-ci refuse la réclamation parce que Pierre n’avait pas souscrit la protection refoulement des égouts.

À retenir! Portez une attention particulière à l’ensemble des protections qui vous sont offertes par votre assureur habitation personnel si vous souhaitez être couvert, notamment en cas de contribution spéciale.