Un titre immobilier est un document officiel qui prouve que vous êtes bien le propriétaire d'un bien immobilier, par exemple de votre maison, votre condo, votre chalet, votre terrain, etc. L'assurance de titres protège contre les pertes causées par un problème de titre immobilier.

L'assurance de titres est offerte pour les propriétés tant commerciales que résidentielles, et aussi bien lors des transactions d'achat des propriétés que lors des transactions de refinancement.

Il existe sur le marché plusieurs types d'assurances de titres pour les propriétaires. La plus courante est l'assurance que le propriétaire peut se procurer au moment de l'achat de l'immeuble. Cette assurance offre une protection équivalant à la valeur marchande de votre immeuble au moment où vous l'avez acheté. Certaines assurances de titres peuvent offrir des montants de protection supérieurs, afin de couvrir l'augmentation de la valeur de l'immeuble au fil des ans.

L'assurance de titres pour les propriétaires n'est pas obligatoire.

Les risques couverts

Bien qu'elle s'appelle « assurance de titres », cette assurance n'est pas limitée aux seuls risques liés aux titres immobiliers. En effet, l'assurance de titres peut également couvrir d'autres situations qui risquent d'affecter le droit d'usage et d'occupation de votre propriété et vous causer des pertes financières.

Voici quelques exemples :

  • Les vices dans les titres de propriété
    Par exemple, quatre mois après que vous avez acheté une propriété, un inconnu prétend en avoir hérité et désire se faire déclarer propriétaire de votre maison.
  • La non-conformité à la réglementation municipale
    Vous achetez une maison et y vivez. La terrasse de cette maison a été construite sans permis, mais vous n'en saviez rien. Les inspecteurs de la ville examinent votre maison et vous informent que vous devez déplacer la terrasse;
  • L'empiétement sur un lot voisin
    Suivant de nouveaux travaux d'arpentage, on découvre qu'une partie de votre cabanon se trouve sur le terrain du voisin qui exige que vous le déplaciez.
  • La fraude, la falsification ou l'usurpation d'identité
    Un fraudeur vole votre identité, puis contracte un prêt hypothécaire sur votre propriété. Il disparaît ensuite avec le montant emprunté, ce qui vous laisse avec une dette importante;
  • L'apparition de charges contre l'immeuble entre la signature des actes et leur publication au registre foncier;
  • Les dettes du propriétaire précédent garanties par l'immeuble, les factures de services publics, les taxes immobilières ou les frais de copropriété impayés;
  • Les hypothèques légales de la construction pour des travaux antérieurs à la date de l'assurance;
  • L'existence de servitudes inconnues
    Quelques années après l'achat de votre résidence, vous apprenez qu'Hydro-Québec jouit d'une servitude sur une portion importante de votre terrain, portion sur laquelle une piscine et un cabanon sont érigés. Hydro-Québec doit entreprendre des travaux majeurs et vous demande de déplacer votre cabanon et votre piscine. Si vous détenez une assurance de titres, vous pourrez faire exécuter les travaux d'enlèvement forcé aux frais de votre assureur;
  • Les erreurs dans les plans d'arpentage;
  • Les irrégularités qu'un certificat de localisation à jour aurait pu révéler;
  • Les erreurs survenues au cours de la recherche et de l'examen des titres;
  • Tout autre problème de titres qui a pour effet de nuire à la possibilité de vendre, de louer ou d'hypothéquer l'immeuble.

L'assurance de titres couvre également le coût des frais juridiques et des autres coûts associés à une réclamation visant à faire clarifier un titre de propriété. La couverture de ces frais s'ajoute au montant de l'indemnité que l'assureur s'engage à débourser lorsque survient un risque couvert qui ne peut être corrigé autrement.

Pour être indemnisé de sa perte, l’assuré doit démontrer qu’un risque assuré est survenu et établir l’ampleur du dommage subi. Il n’a pas à démontrer que la perte découle de la faute d’un tiers.

En cas de dommage couvert par l’assurance, l’assuré n’a habituellement pas de franchise à payer.

Avertissement

L'assurance de titres ne couvre généralement pas :

  • La qualité de construction de la maison;

  • Les vices cachés;

  • Les vices de titres que vous connaissiez avant d'acheter votre propriété et que vous n'avez pas dénoncés à l'assureur;

  • Les vices qui n'existaient pas au moment de la signature de la police;

  • Les risques environnementaux (par exemple, vous apprenez que le sol sous votre maison a été contaminé par un déversement accidentel de mazout survenu avant que vous l'achetiez);

  • Les revendications territoriales (par les Autochtones);

  • Les infractions aux règlements de zonage que vous causez;

  • Les empiétements par les clôtures, les haies et les murets;

  • La non-conformité des constructions à la Loi sur le bâtiment;

  • Les problèmes de puits et de fosses septiques;

  • Les expropriations;

  • Les dommages qui pourraient être couverts par une assurance habitation (par exemple le vol, l'incendie, le vandalisme, les dégâts d'eau, etc.).

Fin de l'avertissment

Quand peut-on acheter une assurance de titres?

Vous pouvez acheter l’assurance de titres à tout moment, même si cela est plus fréquent lorsque vous achetez un immeuble ou lorsque vous renouvelez votre prêt hypothécaire.

L’assurance de titres pour propriétaire demeure en vigueur tant que vous êtes propriétaire. Si l'assurance protège le prêteur, elle reste en vigueur tant que vous avez une hypothèque auprès de lui.

Certaines compagnies offrent également des assurances propriétaire existantes, s’adressant aux propriétaires qui ne se sont pas procuré une assurance de titres au moment de l’achat de leur immeuble, mais qui désirent se prémunir contre toute contestation de leur titre de propriété.

Information importante

Assurance de titres pour les prêteurs

Il existe aussi une assurance de titres pour les prêteurs. Cette assurance assure le prêteur qu'à la date de la signature de l'acte de prêt, la garantie sur l'immeuble est valable. Généralement, la protection offerte par une assurance pour les prêteurs est limitée au montant du prêt à la date du sinistre.

Plusieurs prêteurs acceptent l'assurance de titres en remplacement du certificat de localisation. L'assurance de titres est aussi fréquemment utilisée dans les cas de refinancement hypothécaire.

Même si dans certaines situations, vous êtes celui qui paie pour l'assurance de titres pour prêteur, en cas de dommage, c'est le prêteur qui reçoit l'argent.

Pour une même transaction, une assurance de titres pour propriétaire et une assurance de titres pour prêteur peuvent être souscrites.

N'hésitez pas à poser des questions pour bien comprendre les protections.

Fin de l'information importante

Qui peut vendre de l'assurance de titres?

Seuls les représentants autorisés à vendre de l'assurance de dommages peuvent vendre de l'assurance de titres.

Ils doivent évaluer vos besoins et s'assurer que les produits qu'ils vous offrent y répondent correctement.

Néanmoins, un notaire ou un avocat peut, si vous lui en confiez le mandat et s'il n'est pas rémunéré par l'assureur pour le faire, vous représenter auprès de représentants en assurance.

Combien coûte une assurance de titres?

L'assurance de titres s'achète généralement au moyen d'une prime payable en un seul versement. Son prix peut notamment varier selon :

  • Le type d'assurance de titres acheté (pour les propriétaires, pour les prêteurs ou les deux);
  • Le type d'immeuble (commerce, condo, résidence neuve ou non);
  • La valeur de l'immeuble;
  • Le moment où l'assurance est achetée (au moment de l'achat de l'immeuble ou ultérieurement).

Avant d’acheter une assurance de titres, vérifiez les points suivants :

  • Demandez-vous si vous avez besoin de cette assurance. Par exemple, si les services de votre notaire pourraient suffire;
  • Lisez le contrat. Les exclusions peuvent varier d’un assureur à l’autre. Vérifiez les risques de titres couverts et non couverts;
  • Vérifiez que le montant d’assurance soit adéquat;
  • La personne qui vous offre l’assurance doit être autorisée par l’Autorité des marchés financiers à vous la vendre. Pour vérifier si elle l'est, consultez le Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer. Au besoin, contactez notre Centre d’information.

N’hésitez pas à magasiner l’assurance de titres auprès de plusieurs assureurs ou représentants autorisés afin d’en obtenir une qui vous convienne, et ce, au meilleur prix possible.

Que faire en cas d'insatisfaction?

Les entreprises inscrites auprès de l'Autorité des marchés financiers pour offrir des produits et services financiers doivent être dotées d'un mécanisme de traitement des plaintes. Vous pouvez donc recourir à ce mécanisme pour porter plainte contre l'entreprise ou le représentant avec lequel vous avez fait affaire.

Si vous n'obtenez pas satisfaction, vous pouvez faire transférer votre dossier à l'Autorité des marchés financiers qui l'analysera.